Cene nepremičnin v Ljubljani 2026: koliko stane kvadratni meter v posameznih četrtih
Lani se je v Ljubljani zgodilo nekaj, kar so mnogi napovedovali že nekaj let: srednja cena rabljenega stanovanja je prvič presegla 5.000 evrov za kvadratni meter. Po podatkih Geodetske uprave RS (GURS) je mediana v letu 2025 znašala 5.050 €/m², kar je 540 evrov več kot leto prej. Letos se slika nekoliko spreminja. Rast se umirja, razlike med deli mesta pa so manjše, kot bi marsikdo pričakoval.
Kdor išče stanovanje ali hišo, ga povprečje za celo mesto bolj malo zanima. Zanima ga, koliko bo plačal za Bežigradom, v Šiški ali na Fužinah. Zato smo pregledali zadnje uradne podatke po območjih in jih dopolnili s svežimi številkami za leto 2026.
Kaj kažejo podatki za leto 2026
Najnovejše uradne številke prihajajo s Statističnega urada RS (SURS), ki je 23. septembra objavil indekse cen za drugo četrtletje. Rabljena stanovanja v Ljubljani so bila v primerjavi s prvim četrtletjem dražja le za 0,1 odstotka, v primerjavi z enakim obdobjem lani pa za 6,2 odstotka. To je najnižja medletna rast v državi. V Mariboru so cene rabljenih stanovanj zrasle za 13,6 odstotka, v preostali Sloveniji za 12,8 odstotka.
Promet se medtem ni ustavil. Od aprila do junija je bilo v Ljubljani prodanih 439 rabljenih stanovanj, desetino več kot v prvem četrtletju. Kot je iz podatkov SURS izračunal portal Ljubljanainfo, je bil povprečen ljubljanski posel vreden 287.263 evrov, kar je 15,7 odstotka več kot lani. Indeks, ki primerja enake nepremičnine, se torej skoraj ne premika, za stanovanje, ki je dejansko naprodaj, pa je treba odšteti več.
Ena omejitev je pomembna. SURS cen po četrtih ne objavlja, GURS pa podrobno razčlenitev po delih Ljubljane pripravi enkrat na leto. Zadnje letno poročilo, objavljeno aprila 2026, zajema leto 2025. Številke po območjih v nadaljevanju so zato dosežene cene iz lanskih kupoprodaj, letošnja gibanja pa jim lahko dodamo le kot okvir.
Kako GURS razdeli Ljubljano
Geodetska uprava ne računa cen po uradnih četrtnih skupnostih, ampak po petnajstih lokalnih analitičnih območjih, ki jih je zarisala glede na značilnosti trga. Nekatera se z znanimi četrtmi skoraj pokrivajo, druga jih režejo. Bežigrad je denimo razdeljen na dve območji: južni del okoli Plečnikovega stadiona sodi skupaj z Mostami, Kodeljevim in Golovcem, soseske ob Glinškovi in Bratovševi ploščadi, BS3 in Nove Jarše pa so združene z Ježico. Rožna dolina, Trnovo, Spodnja Šiška in Bežigrajski dvor tvorijo eno območje, ki ga GURS označuje za najbolj zaželeno stanovanjsko lokacijo v mestu.
Takšna razdelitev ima praktično prednost. Stanovanja v istem območju so si po tipu in starosti bolj podobna, zato so mediane bolj primerljive. Za BTC, industrijsko cono Šiška ter Rakovo Jelšo s Sibirijo GURS cen stanovanj ne objavlja, ker je prodaj premalo.
Cene stanovanj po območjih
V preglednici so mediane doseženih cen rabljenih stanovanj v letu 2025 in razpon, v katerem je bila sklenjena sredinska polovica prodaj. Gre za pogodbene cene na kvadratni meter uporabne površine iz evidence trga nepremičnin, ne za oglaševane cene.
| Območje (GURS) | Mediana €/m² | Sredinska polovica prodaj €/m² | Št. prodaj |
|---|---|---|---|
| Ljubljana skupaj | 5.050 | 4.430–5.800 | 1.365 |
| Viško polje, Brdo, Vrhovci | 5.320 | 5.070–5.810 | 38 |
| Črnuče, Nadgorica | 5.230 | 4.660–5.930 | 35 |
| Koseze, Šiška | 5.210 | 4.620–6.010 | 205 |
| Ljubljana Center | 5.110 | 4.530–6.090 | 157 |
| Rožna dolina, Trnovo, Bežigrajski dvor, Spodnja Šiška | 5.060 | 4.330–6.060 | 218 |
| Rudnik | 5.040 | 4.390–5.810 | 25 |
| Fužine, Kašelj, Polje | 5.010 | 4.280–5.710 | 83 |
| Bežigrad, Moste, Kodeljevo, Golovec | 4.970 | 4.390–5.800 | 215 |
| Brod, Šentvid, Podutik, Bokalce, Dolgi most | 4.960 | 4.310–5.640 | 147 |
| Ježica, Bežigrad, Nove Jarše | 4.930 | 4.510–5.630 | 159 |
| Štepanjsko, Bizovik, Sostro | 4.780 | 4.230–5.430 | 52 |
| Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog | 4.430 | 3.810–4.920 | 22 |
Vir: GURS, Letno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2025. Rabljena stanovanja, dosežene cene.
Kje je bilo najdražje
Prvo mesto marsikoga preseneti. Najvišjo mediano, 5.320 €/m², je GURS izmeril na območju Viško polje, Brdo, Vrhovci, kjer so v zadnjih letih zrasli Zeleni gaj, Novo Brdo in vrsta vila blokov. Razpon je tu tudi najožji, večina stanovanj je šla med 5.070 in 5.810 €/m². Vzorec je sicer majhen, le 38 prodaj, zato je previdnost na mestu. Sledijo Črnuče z Nadgorico (5.230 €/m²), Koseze s Šiško (5.210 €/m²) in Center (5.110 €/m²).
Center ima nekaj posebnosti. Stanovanja so tu najstarejša, s srednjim letom gradnje 1956, in največja, s srednjo površino 65 m². Zgornja četrtina prodaj se je začela pri 6.090 €/m², kar je najvišji prag v mestu. V središču in Rožni dolini je GURS lani zabeležil več kot deset prodaj, pri katerih se je kupnina približala milijonu evrov ali ga presegla. Relativno najdražje rabljeno stanovanje, 106 m² v manjši stavbi v Trnovem, je bilo prodano po 12.300 €/m².
Sredina in spodnji rob
Večina mesta se drži blizu ljubljanske mediane. Rožna dolina s Trnovim (5.060 €/m²), Rudnik (5.040 €/m²), Fužine s Poljem (5.010 €/m²), Bežigrad z Mostami (4.970 €/m²), Šentvid z Brodom (4.960 €/m²) ter Ježica z Novimi Jaršami (4.930 €/m²) so med seboj oddaljeni za slabih 150 evrov. Pri 60-kvadratnem stanovanju to pomeni okoli 8.000 evrov razlike, ki jo hitro pojedo slabša etaža, manjkajoče dvigalo ali stanovanje brez parkirnega mesta.
Pod 4.800 €/m² sta le dve območji. Štepanjsko naselje z Bizovikom in Sostrom je imelo mediano 4.780 €/m², najceneje pa je bilo v Tomačevem, Šmartnem, Sneberjah in Zalogu. Tam je mediana znašala 4.430 €/m², večina stanovanj pa se je prodala med 3.810 in 4.920 €/m². Po oceni GURS so bile cene tu v povprečju skoraj za petino nižje kot na najdražjem območju.
Novogradnje so svet zase
Nova stanovanja so bila po podatkih GURS lani v povprečju za desetino dražja od rabljenih na dobrih lokacijah. Večina vseljivih novih stanovanj je stala od 7.000 €/m² z DDV naprej, brez garaže, najdražja pa so presegla 10.000 €/m². Rekord je padel za Bežigradom: 40-kvadratno novo stanovanje z dvema parkirnima mestoma je bilo prodano po približno 18.400 €/m², kar je najvišja cena na kvadratni meter, ki jo je GURS doslej evidentiral v Sloveniji.
Letošnji podatki SURS kažejo, da so se nova stanovanja na ravni države v drugem četrtletju pocenila za 7,2 odstotka, a jih je bilo prodanih zelo malo. Novih stanovanj in hiš je v vsej državi od aprila do junija zamenjalo lastnika le 75, lani v enakem obdobju 209. Na tako plitvem trgu en sam večji projekt hitro premakne statistiko, poleg tega so podatki začasni. Tega padca zato ne gre brati kot pocenitve ljubljanskih novogradenj.
Hiše: Šiška pred Rožno dolino
Srednja cena prodane hiše v Ljubljani je lani znašala 460.000 evrov, 55.000 evrov več kot leto prej. Tipična prodana hiša je bila zgrajena okoli leta 1970, imela je približno 170 m² in 380 m² zemljišča. Hiše so se v letu 2025 podražile za 15 odstotkov, stanovanja za 10.
Najdražje so bile na območju Koseze, Šiška, kjer je bila mediana 636.000 evrov, večina hiš pa je šla med 491.000 in 878.000 evri. Sledi Rožna dolina s Trnovim (538.000 evrov), čeprav so bile tam prodane hiše precej manjše, s srednjo površino 120 m². V Šentvidu in na Brodu je mediana znašala 490.000 evrov, na Ježici 462.000, za Bežigradom in v Mostah 460.000, v Črnučah 430.000, v Fužinah in Polju pa 425.000 evrov. Na Viškem polju, Brdu in v Vrhovcih je bila srednja cena 400.000 evrov, najceneje pa je bilo spet v Tomačevem, Šmartnem, Sneberjah in Zalogu, s 343.000 evri.
Vzorci so majhni, od 10 do 31 prodaj na območje, zato lahko posamezen posel mediano precej premakne. Najdražja hiša je bila lani prodana v Vrhovcih: za novejšo hišo s 360 m² in okoli 800 m² zemljišča je kupec plačal približno 2,7 milijona evrov. V Centru GURS lani ni zabeležil niti ene prodaje hiše.
Oglas ni pogodba
Ko brskate po oglasih, imejte v mislih, da so oglaševane cene praviloma višje od doseženih. Kot je oktobra poročal Delo, je povprečna oglaševana cena več kot 20 let starih dvo- do štirisobnih stanovanj v Ljubljani 5.630 €/m². Po besedah Ajde Kaluža iz podjetja Arvio kupci pri stanovanjih do 65 m² na koncu plačajo približno pet do šest odstotkov manj od oglaševane cene, pri večjih pa okoli 16 odstotkov manj.
To potrjujeta tudi dve nedavni javni dražbi. Stanovanje z 81,5 m² v bloku iz leta 1958 na Prulah, ki ga je prodajala Univerza v Ljubljani, je šlo za 397.320 evrov oziroma 4.875 €/m². Dvosobno stanovanje z 59,6 m² v Novih Jaršah je bilo po petih dvigih prodano za 252.000 evrov, kar je 4.228 €/m². Obe kupnini sta pod lansko mediano GURS.
Kaj lahko pričakujemo
GURS v poročilu za leto 2025 za letošnje leto opozarja na geopolitično negotovost ter možno rast cen energentov in obrestnih mer. To bi lahko zmanjšalo število kupoprodaj in vsaj umirilo rast cen, opaznejšega padca pa ne pričakuje, razen ob hujši svetovni gospodarski krizi. Ponudba se počasi povečuje. V Ljubljani in okolici se po oceni GURS gradi približno 1.700 stanovanjskih enot, načrtovanih je še več kot 3.000 tržnih stanovanj in slabih 1.000 neprofitnih najemnih. Podatki SURS za tretje četrtletje bodo znani konec decembra.
Če kupujete, se ne zanašajte na povprečje za celo četrt. Preverite, po čem so se v zadnjem letu prodajala podobna stanovanja v isti ulici ali soseski, kar omogoča javni vpogled v evidenco trga nepremičnin na portalu GURS, in pri večjih stanovanjih računajte na nekaj prostora za pogajanja. Če prodajate, ceno postavite blizu doseženim cenam, ne najvišjim oglasom v okolici. Aktualno ponudbo stanovanj in hiš po ljubljanskih četrtih lahko primerjate tudi na topnepremicnine.si.