Kaj preveriti pred nakupom nepremičnine: zemljiška knjiga, uporabno dovoljenje in hipoteke

Pri ogledu stanovanja kupec gleda svetlobo, tla in razpored sob. Toda težave, zaradi katerih se nakupi zapletejo ali kupcu pozneje ostanejo dolgovi, se redko vidijo s praga. Skrivajo se v zemljiški knjigi, v katastru, v gradbenem dovoljenju in v knjigovodstvu upravnika. Večino tega lahko preverite sami, brezplačno in še preden pri prvem ogledu pod pritiskom »drugih interesentov« plačate aro. Geodetska uprava v svoji brošuri za kupce prav plačilo are na prvem ogledu izrecno opisuje kot tveganje.

Zemljiška knjiga: kdo je lastnik in kaj bremeni nepremičnino

Zemljiška knjiga je javna. Elektronski izpisek dobite na portalu eSodstvo, kjer je vpogled brezplačen, potrebujete pa kvalificirano digitalno potrdilo ali račun SI-PASS z najmanj smsPASS oziroma Rekono ter enkratno registracijo v varnostni shemi sodišč. Portal deluje ob delavnikih med 8. in 20. uro. Kdor potrebuje overjen izpisek, ga dobi na kateremkoli okrajnem sodišču, pri notarju ali na upravni enoti, za kar plača sodno takso. Da gre za orodje, ki ga ljudje res uporabljajo, kažejo številke: lani je bilo prek sistema izdanih več kot 17,7 milijona izpiskov.

Za iskanje potrebujete katastrsko občino in številko parcele, pri stanovanju pa katastrsko občino, številko stavbe in številko dela stavbe. Te podatke lahko zahtevate od prodajalca ali jih poiščete po naslovu v javnem vpogledu GURS. Najprej primerjajte vpisanega lastnika z osebo, ki stanovanje prodaja. Če prodaja nekdo s pooblastilom, dedič ali eden od zakoncev, je treba razčistiti, kdo sme podpisati.

Nato preberite bremena. Hipoteke, služnosti, prepovedi odtujitve in obremenitve so vpisane pri nepremičnini. Služnost je lahko nedolžna, na primer pravica soseda, da gre čez dvorišče, ali vod, ki poteka po parceli. Lahko pa vam precej omeji uporabo vrta ali dovoza. Še bolj resne so zaznambe: zaznamba spora pomeni, da o nepremičnini teče sodni postopek, zaznamba izvršbe pa, da jo upnik morda želi prodati.

Plomba ni formalnost

Plomba v izpisku pomeni, da je bil vložen predlog za vpis, o katerem še ni pravnomočno odločeno. Zemljiškoknjižni postopek do pravnomočnosti traja približno mesec dni, vpis pa učinkuje od trenutka, ko je sodišče predlog prejelo. Vrstni red je pomemben: kdor je predlog vložil prej, ima prednost. Če je na stanovanju plomba, ki je ne razumete, zahtevajte pojasnilo in vpogled v predlog, preden karkoli plačate. Zakon ščiti tistega, ki pošteno ravna in se zanese na podatke zemljiške knjige, vendar le, če jih je dejansko preveril.

Kataster in javni vpogled GURS

Drugi brezplačni korak je javni vpogled v nepremičnine na portalu Geodetske uprave. Prijava ni potrebna, iščete pa po parceli, stavbi, delu stavbe ali naslovu. Preverite, ali se površina v katastru ujema s tem, kar ste videli, in ali je del stavbe sploh vpisan kot stanovanje. Če oglas obljublja 70 kvadratnih metrov, v katastru pa jih je 58, je razlika lahko zaprt balkon, preurejeno podstrešje ali preprosto napaka. V vsakem primeru je to vprašanje za prodajalca.

Vpis v kataster pa še ne dokazuje, da je stavba zgrajena zakonito. Kataster beleži dejansko stanje, o dovoljenjih ne odloča.

Gradbeno in uporabno dovoljenje

Pri starejših stavbah dovoljenj pogosto ni mogoče najti, kar še ne pomeni, da so nelegalne. Gradbeni zakon (GZ-1) v 150. členu določa, kdaj se šteje, da ima stavba gradbeno in uporabno dovoljenje. To velja za stavbe, zgrajene pred 31. decembrom 1967, za enostanovanjske hiše, za katere je bilo gradbeno dovoljenje izdano in so bile zgrajene do 1. januarja 2003, ter za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 1995, če obstajajo dokazi, da je bilo dovoljenje nekoč izdano. Pogoj je, da je stavba evidentirana v katastru in da po navedenem datumu na njej niso bila izvedena dela, za katera bi bilo potrebno gradbeno dovoljenje.

Prav ta pogoj je pogosto past. Hiša, zgrajena leta 1962, je lahko povsem legalna, prizidek ali nadzidava iz devetdesetih let pa ne. Geodetska uprava opozarja tudi na primere, ko je bilo dovoljenje izdano za štiristanovanjsko hišo, v njej pa je danes šest, deset ali več enot. Takšna stavba je neskladna, nelegalna pa je tista, ki dovoljenja sploh nima. Za kupca je razlika predvsem v tem, koliko bo stala in trajala ureditev. Inšpekcijski ukrepi se lahko po nakupu naslovijo na novega lastnika, banke pa za odobritev kredita lahko zahtevajo uporabno dovoljenje. Bližnjice tudi ni več: ustavno sodišče je maja 2025 razveljavilo ureditev objekta daljšega obstoja, s katero je bilo mogoče dolgo stoječe stavbe urediti po poenostavljenem postopku.

Dovoljenja preverite v registru gradbenih aktov, ki je javno dostopen v Prostorskem informacijskem sistemu, za starejše zadeve pa pri upravni enoti, ki je dovoljenje izdala. Od prodajalca zahtevajte kopijo uporabnega dovoljenja ali dokaz, da velja domneva iz zakona.

Hipoteka in izbrisno dovoljenje

Hipoteka na stanovanju ni nujno razlog, da odstopite od nakupa. Prodajalci pogosto prodajajo prav zato, da bi odplačali kredit. Hipoteka sicer ne preprečuje vpisa novega lastnika, a ostane na nepremičnini in z njo tudi tveganje, da bo banka posegla po stanovanju, ki je zdaj vaše.

Zato se v praksi del kupnine nakaže neposredno banki, in sicer v višini preostanka dolga. Banka izda izbrisno dovoljenje, ki ga hrani notar skupaj s pooblastilom, da po plačilu vloži predlog za izbris hipoteke. Prodajalec dobi le razliko. Pogodba mora to zaporedje natančno opisati. Pred plačilom zahtevajte od banke potrdilo o stanju dolga na dan plačila, ne le okvirni znesek iz pogovora s prodajalcem.

Predkupna pravica občine in sosedov

Na nekaterih območjih ima občina oziroma država zakonito predkupno pravico. Po 201. členu zakona o urejanju prostora (ZUreP-3) mora lastnik nepremičnino najprej ponuditi njej, občina pa mora odgovoriti v 30 dneh, sicer se šteje, da ponudbo zavrača. V naslednjih treh mesecih nepremičnine ne sme prodati po nižji ceni. Pogodba, sklenjena mimo teh pravil, je nična, zato notar ob overitvi preveri lokacijsko informacijo ali potrdilo o namenski rabi. Občina se lahko predkupni pravici odpove že v lokacijski informaciji, ki velja tri mesece.

Svoja pravila ima tudi manjša etažna lastnina. Kadar ima stavba dva ali več etažnih lastnikov in največ pet posameznih delov, je potrebna izjava ostalih lastnikov, da predkupne pravice ne uveljavljajo.

Etažna lastnina: rezervni sklad in dolgovi prejšnjega lastnika

Stavba z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli mora imeti upravnika. Pri njem preverite dvoje: koliko denarja je v rezervnem skladu in katera večja dela so načrtovana v prihodnjih petih do desetih letih. Nova streha ali fasada se hitro pozna na položnicah.

Najnižji prispevki so določeni s pravilnikom in so odvisni od starosti stavbe: za stavbe, mlajše od deset let, prispevek ni obvezen, pri stavbah, starih od deset do trideset let, znaša 0,20 evra na kvadratni meter na mesec, od trideset do šestdeset let 0,25 evra, pri starejših pa 0,30 evra.

Še pomembnejši je 120. člen stvarnopravnega zakonika. V takšnih stavbah neplačani stroški upravljanja in prispevki v rezervni sklad bremenijo stanovanje kot zakonito stvarno breme, ki ima prednost pred drugimi bremeni, in sicer do petkratnika najnižjega prispevka v rezervni sklad. Za dolgove prejšnjega lastnika tako lahko odgovarja novi lastnik. Obratovalni stroški, kot sta ogrevanje in voda, sem ne sodijo. Rešitev je preprosta: upravnik mora po stanovanjskem zakonu izdati potrdilo o stanju neplačanih obveznosti. Prosite prodajalca, naj ga priskrbi tik pred podpisom pogodbe, in znesek po potrebi poravnajte iz kupnine.

Energetska izkaznica, potresna varnost in radon

Energetska izkaznica mora biti kupcu izročena pred podpisom pogodbe, njeni podatki pa morajo biti navedeni že v oglasu. Velja deset let. Prodajalcu, ki je ne zagotovi, zakon o učinkoviti rabi energije grozi z globo 300 evrov. Izjeme so redke, na primer stavbe, manjše od 50 kvadratnih metrov, ter prodaja v izvršbi ali stečaju.

Geodetska uprava kupcem priporoča še dvoje. Pri stavbah, zgrajenih pred letom 1965, naj bodo posebej pozorni na potresno varnost, saj so bili sodobnejši predpisi uvedeni šele leta 1981. Za radon v bivalnih prostorih pa velja referenčna raven 300 bekerelov na kubični meter.

Novogradnja: kaj določa ZVKSES

Pri nakupu od investitorja velja zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Ara sme znašati največ 10 odstotkov kupnine. Preostale obroke lahko investitor zahteva šele, ko so izpolnjeni pogoji za vpis kupca v zemljiško knjigo in izročitev stanovanja. Prej le, če plačilo zavaruje z bančno garancijo, garancijo zavarovalnice ali skrbniškim računom. Garancija mora veljati vsaj šest mesecev po dogovorjenem roku izročitve.

Ob izročitvi mora investitor predložiti še bančno garancijo za odpravo skritih napak v višini petih odstotkov kupnine, ki velja najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja. Če je ne, lahko kupec ta znesek zadrži. Pri novogradnji torej uporabno dovoljenje ni stvar zaupanja, ampak pogoj, od katerega so odvisni roki in plačila.

Preden podpišete

Zemljiška knjiga, kataster, dovoljenja, potrdilo upravnika in energetska izkaznica vzamejo nekaj večerov. Kupec, ki jih preveri, pride k notarju s konkretnimi vprašanji. Če kaj ne ustreza, je pravi čas za pogajanje o ceni ali za odstop prej, ne potem, ko je ara že plačana. Pri bolj zapletenih primerih, kot so nelegalni prizidek, plomba ali dediščina z več dediči, se splača plačati odvetnika, ki pogodbo pregleda pred podpisom.