Koliko v resnici stane nakup stanovanja: davek, notar, vpis in provizija v letu 2026

Ko kupec prvič resno računa, ali si stanovanje lahko privošči, skoraj vedno začne pri ceni v oglasu in mesečnem obroku kredita. Ostale postavke pridejo na vrsto pozneje, pogosto šele ob predpogodbi. Večina jih ni velikih, nekatere pa znajo proračun pošteno zamajati. Spodaj je pregled po stanju oktobra 2026, z zneski iz veljavnih predpisov in z izračunom za stanovanje za 250.000 evrov na koncu.

Davek na promet nepremičnin: 2 odstotka, a ne vedno

Pri nakupu rabljenega stanovanja od zasebnika se plača davek na promet nepremičnin (DPN). Po Zakonu o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) znaša 2 odstotka, osnova pa je prodajna cena. Zavezanec je po zakonu prodajalec. To je dobro izhodišče za pogajanja, saj se stranki lahko dogovorita drugače in v pogodbo zapišeta, da davek plača kupec. V praksi se to dogaja pogosteje, kot bi kdo pričakoval, zato naj bo že pred predpogodbo jasno, kdo nosi teh 2 odstotka.

Postopek teče takole: prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi pogodbe vložiti napoved pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina, in ji priložiti izvirnik pogodbe. FURS izda odločbo, po plačilu pa na pogodbi potrdi, da je davek poravnan. Brez tega potrdila notar podpisa na pogodbi ne overi, vpis v zemljiško knjigo pa ni mogoč. Za kupca to pomeni predvsem čas. Od podpisa do vpisa običajno mine nekaj tednov.

Novogradnja: namesto DPN se plača DDV

Pri novem stanovanju, ki ga prodaja investitor, zavezan za DDV, davka na promet ni, ker je v ceno vračunan davek na dodano vrednost. Prodaja stavbe je obdavčena z DDV pred prvo vselitvijo in še dve leti po začetku uporabe. Pozneje je DDV oproščena in takrat pride na vrsto 2-odstotni DPN.

Za stanovanja v večstanovanjski stavbi, ki ne presegajo 120 m² uporabne površine in so namenjena trajnemu bivanju, velja znižana stopnja 9,5 odstotka (pri enostanovanjskih stavbah je meja 250 m²). Če stanovanje mejo preseže, se za celotno stanovanje obračuna 22 odstotkov. Delitve na dva dela ni.

V oglasih za novogradnje je DDV praviloma že vštet v ceno, zato ga ne prištevate še enkrat. Vseeno je koristno vedeti, koliko ga je. Pri stanovanju za 250.000 evrov z 9,5-odstotnim DDV je v ceni 21.689,50 evra davka, pri 22-odstotni stopnji pa 45.081,97 evra. Pri večjih stanovanjih se zato splača dvakrat preveriti uporabno površino v projektni dokumentaciji.

Notar: overitev, pogodba in hramba kupnine

Cene notarskih storitev niso prepuščene trgu, določa jih Notarska tarifa (Uradni list RS, št. 59/19 s spremembami). Vsem pristojbinam notar prišteje 22 odstotkov DDV, praviloma pa tudi izdatke.

Edini notarski korak, ki se mu pri prenosu lastništva ne morete izogniti, je overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu. Notar s tem potrdi, da je pogodbo podpisal prav prodajalec, vsebine pa ne preverja. Pristojbina je odvisna od vrednosti posla: med 68.850 in 150.000 evri znaša 52 evrov, nad tem pa se za vsakih nadaljnjih 50.000 evrov poviša za 11 evrov, skupaj največ do 114 evrov. Pri 250.000 evrih je to 74 evrov oziroma 90,28 evra z DDV. Za drugi podpis na isti listini se plača polovica.

Pogodbo lahko sestavi odvetnik, katerega honorar je stvar dogovora, ali notar. Če jo pripravi notar, se sestava in potrditev zaračunata enako kot notarski zapis. Za vrednosti med 114.750 in 367.200 evri je pristojbina 314 evrov, z DDV 383,08 evra, ločene overitve pa takrat ne plačate.

Veliko kupcev se odloči še za hrambo kupnine pri notarju. Denar počaka na notarjevem fiduciarnem računu, prodajalec pa ga dobi, ko so izpolnjeni dogovorjeni pogoji, denimo ko je vložen predlog za vpis. Pri kupnini med 206.550 in 298.350 evri tarifa predvideva 318 evrov, z DDV 387,96 evra. Hramba ni obvezna. Ko pa celotno kupnino nakazujete človeku, ki ga poznate komaj nekaj tednov, je to verjetno najbolje porabljenih štiristo evrov v vsem postopku.

Vpis v zemljiško knjigo

Lastnik postanete šele z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom pogodbe in ne s plačilom kupnine. Predlog za vpis se vlaga elektronsko in ga običajno pripravi notar. Pristojbina za sestavo predloga je 42 evrov (51,24 evra z DDV). Če se hkrati oblikuje etažna lastnina, kar je pri novogradnjah lahko aktualno, znaša 68 evrov.

Sodno takso plača tisti, ki vpis predlaga, torej kupec. Po Zakonu o sodnih taksah (tarifna številka 91011) je odvisna od vrednosti nepremičnine iz pogodbe. Za vrednosti od 70.000 do 300.000 evrov znaša 80 evrov, od 300.000 do 400.000 evrov pa 100 evrov. Na spletu boste naleteli tudi na kalkulatorje, ki pri 200.000 evrih računajo več kot 170 evrov takse. Ti se opirajo na prvotno besedilo zakona iz leta 2008, ki je bilo pozneje spremenjeno. Pri nakupu s kreditom se vpiše še hipoteka v korist banke, za kar je taksa 50 evrov.

Provizija agencije: zakonske omejitve ni več

Tu se je v zadnjem letu spremenilo največ. Zakon o nepremičninskem posredovanju je dolgo omejeval plačilo za posredovanje na 4 odstotke pogodbene cene. Ustavno sodišče je omejitev leta 2023 odpravilo za vse posle razen nakupa stanovanj in hiš s strani posameznikov, z delno odločbo z dne 2. septembra 2025 pa še za stanovanja in hiše, ki jih kupujejo posamezniki. Sodniki so odločili s petimi glasovi proti štirim, razveljavitev pa velja od oktobra 2025.

Višina provizije je zdaj stvar pogodbe o posredovanju. Ostalo pa je pravilo, da agencija plačilo lahko zaračuna le naročitelju, torej tistemu, s komer je pogodbo podpisala. Če agencija dela za prodajalca, kupec ni samodejno dolžan plačati ničesar, razen če je tudi sam podpisal pogodbo o posredovanju. Pred ogledom zato preberite, kaj podpisujete, in zahtevajte, da je provizija zapisana jasno, z navedbo, ali vključuje DDV. Vsak odstotek pri stanovanju za 250.000 evrov pomeni 2.500 evrov, z DDV 3.050 evrov.

Pri novogradnjah, ki jih investitor prodaja sam ali prek agencije, ki jo je najel on, kupec provizije običajno ne plača posebej.

Stroški kredita

S stanovanjskim kreditom se seznam podaljša. Banke same določajo, ali zaračunajo strošek odobritve in koliko. Po pregledu portala FinPortal (oktober 2026, kredit 150.000 evrov za 20 let) ga nekatere ne zaračunavajo, druge imajo fiksen znesek nekaj sto evrov, tretje odstotek kredita s spodnjo in zgornjo mejo. Najvišji fiksni znesek v pregledu je bil 790 evrov. Večina bank zaračunava še mesečno vodenje kredita, ki se v dvajsetih letih nabere v opazen znesek.

Cenitev, ki jo banka zahteva za zavarovanje, plača kupec. Delavska hranilnica ima na primer za stanovanje do 200 m² dogovorjeno ceno 250 evrov brez DDV. Če cenilec oceni nižjo vrednost od kupnine, bo tudi kredit nižji, razliko pa boste pokrili sami. Zato ni pametno vseh prihrankov vložiti v aro, preden je cenitev narejena.

Prištejte še notarja za zavarovanje kredita, saj banke pogosto zahtevajo sporazum o zavarovanju v obliki notarskega zapisa. Pri kreditu 200.000 evrov je pristojbina 314 evrov brez DDV. Sledijo takse za vpis hipoteke in zavarovanja, ki jih banka postavi kot pogoj, največkrat zavarovanje nepremičnine ter življenjsko zavarovanje ali zavarovanje kredita. Premije se med zavarovalnicami razlikujejo, zato jih primerjajte.

Izračun: stanovanje za 250.000 evrov

Predpostavke: kupec je fizična oseba, DPN plača prodajalec, pogodbo sestavi odvetnik (honorar ni vključen), notar overi podpis prodajalca in pripravi predlog za vpis, overitev pa plača kupec. Pri rabljenem stanovanju je kupec naročil iskanje pri agenciji s provizijo 2 odstotka plus DDV, kar je zgolj primer, ne tržno povprečje, kupnina pa je v hrambi pri notarju. Novogradnja ima manj kot 120 m², prodaja jo investitor neposredno, DDV 9,5 odstotka je v ceni. Stroški kredita niso vključeni.

Brez agencije bi kupec rabljenega stanovanja za notarja in takso odštel približno 610 evrov. Če bi privolil, da plača še DPN, bi se njegov račun povečal za 5.000 evrov. Pri novogradnji so dodatni stroški na videz skromni, a le zato, ker je davek že v ceni. Pri nakupu s kreditom pri obeh dodajte še cenitev, okoli 300 evrov z DDV, odobritev, notarski zapis za zavarovanje in vpis hipoteke. Odvisno od banke to nanese od nekaj sto do več kot tisoč evrov.

Preden podpišete

Največ denarja se ne izgubi pri taksah, temveč pri nejasnih dogovorih. Nekaj stvari naj bo zapisanih v pogodbi, ne le dogovorjenih ustno:

• kdo plača DPN in kdo stroške notarja ter vpisa,
• ali je kupnina v hrambi pri notarju in kdaj se sprosti prodajalcu,
• pri novogradnji uporabna površina in stopnja DDV,
• pri agenciji višina provizije v evrih in kdo je naročitelj.

Prodajalec mora kupcu pred sklenitvijo pogodbe predložiti tudi energetsko izkaznico, ki jo plača sam. In še zadnji nasvet: pred aro si oglejte izpisek iz zemljiške knjige. Stane vas nekaj minut, prihrani pa lahko veliko več kot vse postavke iz te tabele skupaj.