Kratkoročni turistični najem v Sloveniji 2026: pravila, registracija in davki

Stanovanje, ki ga čez poletje oddajate prek Airbnba ali Bookinga, je bilo dolgo predvsem davčna in birokratska zgodba. Od 1. januarja 2026, ko se uporablja novi zakon o gostinstvu (ZGos-1), je postalo tudi stvar sosedov in občine. Zakon je oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem prvič uredil kot posebno obliko gostinske dejavnosti, z lastnimi pogoji, nadzorom in, kar ponudnike najbolj razburja, s časovnimi omejitvami. Kdor danes razmišlja o nakupu stanovanja za turiste ali ga že oddaja, mora poznati vsaj štiri stvari: soglasja, registracijo, število dovoljenih dni in obdavčitev.

Brez soglasja sosedov ne gre

Največja praktična novost je soglasje etažnih lastnikov. V tri- in večstanovanjski stavbi mora ponudnik pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot tri četrtine solastniških deležev, med njimi pa morajo biti vsi lastniki stanovanj, katerih stene, tla ali stropi mejijo na oddajano stanovanje. V dvostanovanjski hiši je potrebno soglasje vseh solastnikov. Soseda pod vami in nad vami torej ne morete preglasovati, tudi če se z oddajanjem strinja ves preostali blok.

Soglasje se pridobi po pravilih stanovanjskega zakona: s podpisovanjem listine, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. Predlog je sprejet, če ga v treh mesecih od objave na oglasni deski podpiše dovolj lastnikov. Velja tri leta, ob prodaji stanovanja pa preneha. Ko ga pridobi, mora ponudnik datum začetka oddajanja objaviti na oglasni deski, na vhodna vrata stanovanja pa nalepiti standardizirano nalepko z datumom poteka soglasja. Nalepka je brezplačno na voljo na točkah SPOT. Za soglasja, pridobljena že po starih pravilih, velja prehodno obdobje: veljajo do 31. decembra 2026 ali tri leta od pridobitve, kar je pozneje.

Zakon prinaša še nekaj omejitev, ki jih kupci radi spregledajo. V stavbah z oskrbovanimi stanovanji kratkotrajno oddajanje ni dovoljeno. V posameznem stanovanju je lahko le en nastanitveni obrat, vsakemu gostu mora pripadati najmanj 8 kvadratnih metrov uporabne površine, gostov pa ne sme biti več kot 15. Če stanovanje najemate in ga naprej oddajate turistom, potrebujete pisno soglasje lastnika.

Registracija: AJPES, identifikacijska številka in eTurizem

Vsak nastanitveni obrat mora biti vpisan v register nastanitvenih obratov (RNO) pri AJPES, kjer dobi identifikacijsko številko. To številko mora ponudnik navesti v vsakem oglasu in pri sklepanju pogodb na daljavo, torej tudi na platformah. Register je po novem povezan s katastrom nepremičnin, inšpektorji imajo do njega neposreden dostop, številko pa je mogoče začasno preklicati, če stanovanje preseže dovoljeno število dni oddajanja. Nadzor nad oddajanjem izvaja občinska inšpekcija, nad soglasji in nalepkami pa stanovanjska.

Fizična oseba lahko oddaja kot sobodajalec, vpisan v Poslovni register Slovenije, ali kot samostojni podjetnik. Za sobodajalca zakon določa zgornjo mejo 180 dni oddajanja v koledarskem letu. Šteje vsak dan, ko je v stanovanju nastanjen vsaj en gost, dan odhoda pa ne. Kdor želi oddajati dlje, potrebuje s. p. ali podjetje.

Ob vsakem prihodu sledi poročanje. Podatke o gostu je treba v sistem eTurizem poslati najpozneje v 12 urah po prihodu, spremenjen datum odhoda pa v 12 urah po odhodu. Ta prijava nadomešča ločeno sporočanje policiji, statistiki in občini. Do 10. v mesecu je treba oddati še mesečno statistično poročilo za pretekli mesec. Zamudo pri prijavi gosta policija lahko obravnava kot prekršek.

Koliko dni na leto: od 30 do 270, odvisno od občine

Letos časovnih omejitev še ni. Maja je bil objavljen seznam 14 občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema za leti 2027 in 2028: Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica. Nanj so prišle občine, ki so v letih 2024 in 2025 hkrati izkazovale višjo nedostopnost stanovanj in več turističnega oddajanja od slovenskega povprečja. V njih se posamezno stanovanje od 1. januarja 2027 lahko oddaja največ 60 dni na leto, razen če občina do 31. oktobra 2026 z odlokom določi drugačen obseg, med 30 in 270 dni. Druge občine lahko omejitev uvedejo same, vendar ne pod 60 dni.

Odločitve so si presenetljivo različne. Ljubljana je sporočila, da zakonske omejitve 60 dni ne bo spreminjala, zato posebnega odloka ne potrebuje. Po podatkih ministrstva je bilo v prestolnici leta 2023 za turistično oddajanje namenjenih 2.482 stanovanj, približno dva odstotka stanovanjskega fonda. Obalne občine so šle v nasprotno smer. Koper, Izola in Piran so oddajanje odprli do zakonskega maksimuma 270 dni, za fizične osebe pa ostaja meja sobodajalca 180 dni. V Piranu so odločitev utemeljili s turizmom zunaj glavne sezone, saj so od oktobra 2025 do maja 2026 zabeležili več kot 800.000 prenočitev. Za 270 dni so se po poročanju Dnevnika odločile tudi Radovljica, Žirovnica in Gorje.

Najbolj premišljen je pristop pod Triglavom. Bled bo oddajanje dovolil do 270 dni, registriranim sobodajalcem do 180, na območjih večstanovanjskih stavb pa le 30 dni na leto. Podobno območno logiko predlagata Bohinj s 30, 180 in 270 dnevi ter Kranjska Gora, kjer naj bi v blokih veljalo 60 dni. Za kupca to pomeni, da pri enaki kvadraturi lega znotraj iste občine odloča, ali je stanovanje turistična naložba ali le dom oziroma stanovanje za dolgoročni najem.

Referendum 6. decembra lahko vse zamakne

Vsa ta pravila imajo pomemben pridržek. Državni zbor je 11. maja 2026 sprejel zakon o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije (ZIURS), ki med drugim zamrzne uporabo novega zakona o gostinstvu do konca leta 2026 in za leto 2027 izključuje časovne omejitve oddajanja. Ker so sindikati zbrali podpise za referendum, zakon ni začel veljati, glasovanje pa bo v nedeljo, 6. decembra. Če ga volivci potrdijo, omejitve v letu 2027 ne bodo veljale, soglasja po starih pravilih pa bodo veljala do konca leta 2027 ali tri leta od pridobitve. Če ga zavrnejo, se z novim letom začnejo uporabljati sprejeti občinski odloki. Združenje sobodajalcev Slovenije, ki ocenjuje, da bi 60-dnevna omejitev destinacijam povzročila za 200 milijonov evrov škode, medtem od ministrstva zahteva nadzor nad zakonitostjo občinskih odlokov.

Turistična in promocijska taksa

Gost poleg nočitve plača turistično takso, ki jo ponudnik pobere v imenu občine in jo nakaže do 25. v mesecu za pretekli mesec. Zraven je promocijska taksa v višini četrtine turistične, ki gre Slovenski turistični organizaciji. V Ljubljani, Piranu in na Bledu znaša turistična taksa 2,50 evra na osebo na noč, s promocijsko skupaj 3,13 evra, kar je zakonski maksimum. Otroci do sedmega leta so oproščeni, mladi od 7 do 18 let plačajo polovico. Teden dni v Ljubljani tako družino z dvema odraslima in dvema najstnikoma stane 65,80 evra samih taks. Ponekod je taksa nižja: v Kranjski Gori bo od 1. januarja 2027 na območju krajevne skupnosti Kranjska Gora 3,13 evra, v Ratečah, Podkorenu, Gozdu Martuljku ter Dovjem in Mojstrani pa 2,50 evra skupaj. Taksa ni vaš prihodek, a jo je pametno upoštevati pri ceni, saj jo gost vidi kot del računa.

Davki: turistični najem ni navadna najemnina

Pogosta zmota je, da se zaslužek z Airbnba obdavči kot najemnina, po 25-odstotni stopnji z 10 odstotki normiranih stroškov. To velja za klasični dolgoročni najem. Finančna uprava je glede tega jasna: kdor stanovanje oglašuje na platformah in ga oddaja turistom, opravlja dejavnost in plača davek od dohodka iz dejavnosti. Oddajanje brez registracije šteje za delo na črno, globa pa znaša od 400 do 30.000 evrov.

Sobodajalec se ob vpisu lahko odloči za normirane odhodke. Kdor iz te dejavnosti ni polno socialno zavarovan, kar velja za večino sobodajalcev, lahko kot odhodke uveljavlja 80 odstotkov prihodkov do 12.500 evrov, 40 odstotkov prihodkov med 12.500 in 30.000 evri, nad tem pa nič. Davek znaša 20 odstotkov in je dokončen. Pri 15.000 evrih letnih prihodkov to pomeni 11.000 evrov priznanih odhodkov, 4.000 evrov davčne osnove in 800 evrov dohodnine. Enak znesek dolgoročne najemnine bi prinesel 3.375 evrov davka. Razlika je mamljiva, a sobodajalec plačuje še pavšalne prispevke za pokojninsko in zdravstveno zavarovanje, pri turistih pa so tu še čiščenje, perilo, provizije in čas.

Posebej je treba paziti na provizije tujih platform. Če posrednik s sedežem v drugi državi ne uporablja posebne oprostitve, mora ponudnik od njegove storitve v Sloveniji obračunati in plačati 22-odstotni DDV. Zato se mora identificirati za namene DDV in vsak mesec oddati obračun, tudi praznega. Globa za neoddan obračun se začne pri 2.000 evrih. Od same nočitve ponudnik DDV ne obračunava, dokler letni promet ne preseže 60.000 evrov. Gostu, ki plača z gotovino, mora izdati davčno potrjen račun.

Preden objavite prvi oglas

Kdor kupuje stanovanje z mislijo na turiste, naj pred podpisom pogodbe preveri štiri stvari:

• koliko dni oddajanja občina dovoljuje prav na tistem območju, ne le v občini kot celoti;
• ali je realno dobiti soglasje treh četrtin lastnikov in vseh neposrednih sosedov;
• ali pogodba o medsebojnih razmerjih v stavbi turističnega oddajanja ne prepoveduje, saj bi to soglasje razveljavilo;
• koliko bi stanovanje prineslo v dolgoročnem najemu, če bo turistično oddajanje omejeno.

Izračun naj temelji na dnevih, ki jih dovoljuje odlok, ne na zasedenosti iz poletnih mesecev. Po 6. decembru bo jasno, ali omejitve za leto 2027 sploh veljajo. Do takrat je pametno urediti soglasja in vpis v register ter izračun pripraviti za oba scenarija: z dnevi, ki jih določa odlok, in brez omejitve.