Nakup nepremičnine v Sloveniji kot tujec: kdo lahko kupi, kakšni so koraki in koliko stane

Ko nas tuji kupci pokličejo prvič, je prvo vprašanje skoraj vedno isto: "Ali sploh lahko kupim nepremičnino v Sloveniji?" Odgovor je pogosto da, a ne vedno in ne pod enakimi pogoji za vse. Slovenska ustava v 68. členu določa, da tujci lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba. V praksi to pomeni, da je pri nakupu najpomembnejši podatek vaše državljanstvo. Šele potem pridejo na vrsto cena, lokacija in kvadratura.

Tri skupine tujcev in tri različne poti

Državljani držav članic Evropske unije, Evropskega gospodarskega prostora (Norveška, Islandija, Lihtenštajn) in držav članic OECD kupujejo pod enakimi pogoji kot slovenski državljani. Nemec, Avstrijec, Italijan, Hrvat, pa tudi Američan, Britanec, Kanadčan ali Japonec za nakup ne potrebuje nobenega posebnega dovoljenja. Postopek je za njih praktično enak kot za domačega kupca, razlika je le v tem, da morajo urediti slovensko davčno številko in poskrbeti, da razumejo pogodbo, ki jo podpisujejo.

Druga skupina so državljani držav kandidatk za članstvo v EU. Na seznamu, ki ga objavlja vladni portal gov.si, so Srbija, Črna gora, Severna Makedonija, Albanija, Bosna in Hercegovina, Ukrajina, Moldavija in Gruzija. Ti kupci nepremičnino lahko kupijo, vendar le, če Ministrstvo za pravosodje izda pozitivno odločbo o ugotovitvi vzajemnosti. Ministrstvo s tem preveri, ali bi slovenski državljan v njihovi državi lahko kupil podobno nepremičnino pod enakimi ali podobnimi pogoji.

V tretjo skupino spadajo vsi ostali, med njimi tudi državljani Rusije in Kitajske. Ti lastninske pravice na nepremičnini v Sloveniji ne morejo pridobiti z nakupom, ampak le z dedovanjem in še to ob pogoju vzajemnosti. Del teh kupcev se odloči za nakup prek podjetja, ustanovljenega v Sloveniji. Slovenska družba je namreč slovenska pravna oseba, a gre za korak z davčnimi in računovodskimi posledicami, ki ga ni pametno delati brez pravnika in računovodje.

Odločba o vzajemnosti: kako poteka v praksi

Za kupce iz držav kandidatk je odločba o vzajemnosti tisti del postopka, ki ga je treba vzeti najbolj resno. Vzajemnost se po Zakonu o ugotavljanju vzajemnosti (ZUVza-1) ugotavlja za vsako nepremičnino posebej. To pomeni, da je ne morete pridobiti "na zalogo" in potem iskati stanovanja. Najprej morate imeti izbrano konkretno nepremičnino.

Vlogo oddate na Ministrstvo za pravosodje osebno, po pošti ali po elektronski pošti, na predpisanem obrazcu. Priložiti je treba kopijo osebnega dokumenta in listino s podatki o nepremičnini, ki jo na zahtevo izda Geodetska uprava RS (GURS). Ta opravi ogled na terenu in pristojne organe pozove, naj v osmih dneh sporočijo podatke o območju, kjer nepremičnina leži. Če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, listine ne bo izdala. Upravna taksa za vlogo znaša 22,60 evra.

Pozitivna odločba velja eno leto od pravnomočnosti. Zakon je pri tem jasen: brez veljavne odločbe notar ne sme overiti podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, s tem pa tudi vpis v zemljiško knjigo ni mogoč. Zato je smiselno, da je to zapisano tudi v pogodbi. Pametno je, da kupoprodajna pogodba vsebuje odložni pogoj, da začne veljati šele s pridobitvijo odločbe, ter rok, po katerem lahko obe strani odstopita brez posledic. Prodajalec bo morda zahteval aro, kupec pa naj pazi, da je jasno določeno, kaj se z njo zgodi, če ministrstvo odloči negativno.

Kako dolgo vse skupaj traja? To je odvisno od obremenjenosti ministrstva in od tega, kako hitro GURS pripravi listino. Računajte na nekaj tednov, raje več kot manj, in tega časa ne obljubljajte prodajalcu prehitro.

Davčna številka in EMŠO

Ne glede na državljanstvo potrebuje vsak kupec slovensko davčno številko. Brez nje FURS ne more odmeriti davka, notar ne more pripraviti dokumentov, banka pa vam ne bo odobrila kredita. Tujec jo pridobi pri Finančni upravi RS z vlogo za vpis v davčni register. To lahko stori sam ali prek pooblaščenca, na primer odvetnika ali nepremičninskega posrednika. Postopek je običajno hiter in brezplačen.

EMŠO, enotna matična številka občana, za sam nakup ni nujno potrebna, je pa koristna, če se nameravate v Slovenijo tudi preseliti. Dodeli se ob prijavi prebivališča ali ob urejanju dovoljenja za prebivanje na upravni enoti. Kdor kupuje z namenom, da bo v stanovanju živel, bo prej ali slej potreboval oboje. Kdor kupuje kot naložbo in bo stanovanje oddajal, pa bo z davčno številko moral prijavljati tudi dohodke iz najema.

Koraki nakupa od ogleda do ključev

Ko je jasno, da lahko kupite, je postopek precej podoben tistemu za domačega kupca. Najprej pride izbira nepremičnine in preverjanje. V javno dostopni zemljiški knjigi preverite, kdo je lastnik, ali so vpisane hipoteke, služnosti ali prepovedi odtujitve. V podatkih GURS (javni vpogled v nepremičnine) preverite površino, leto izgradnje in posplošeno tržno vrednost. Za stanovanje v bloku vprašajte upravnika o rezervnem skladu in morebitnih dolgovih, za hišo pa preverite uporabno dovoljenje in skladnost z gradbeno dokumentacijo.

Sledi kupoprodajna pogodba. Pripravi jo odvetnik, notar ali posrednik, podpišeta jo obe strani, prodajalčev podpis na pogodbi ali na ločenem zemljiškoknjižnem dovolilu pa overi notar. Če ne govorite slovensko, zahtevajte dvojezično pogodbo ali sodnega tolmača. Podpisati nekaj, česar ne razumete, je najdražja napaka, ki jo lahko naredite.

Potem je na vrsti davek. Napoved za odmero davka na promet nepremičnin mora zavezanec vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži. Po plačilu FURS na pogodbi potrdi, da je davek plačan. Brez tega potrdila notar ne overi podpisa in vpis ni mogoč. Na koncu sledi predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, ki ga notar običajno vloži elektronsko. Ko je vpis opravljen, ste tudi formalno lastnik.

Za kupce iz držav kandidatk se med podpis pogodbe in overitev vrine še odločba o vzajemnosti, zato je časovnica pri njih daljša.

Koliko stane: davki in stroški

Pri rabljeni nepremičnini se plača 2-odstotni davek na promet nepremičnin. Zavezanec je po zakonu prodajalec, razen če se stranki v pogodbi dogovorita drugače, zato preberite, kaj piše v vaši pogodbi. FURS pri odmeri preveri, ali dogovorjena cena ustreza primerljivi tržni vrednosti, in če je bistveno nižja, lahko zahteva cenitev.

Pri novogradnji, ki jo kupite od podjetja, ki je zavezanec za DDV, davka na promet ne plačate, ampak je v ceni DDV. Za stanovanja do 120 kvadratnih metrov v večstanovanjski stavbi in hiše do 250 kvadratnih metrov, namenjene trajnemu bivanju, velja znižana stopnja 9,5 odstotka, za večje pa splošna stopnja 22 odstotkov. Razlika je velika. Pri stanovanju za 250.000 evrov pomeni 9,5 odstotka DDV 23.750 evrov, 2 odstotka davka na promet pa 5.000 evrov. DDV se plača tudi, če prodajalec, ki je zavezanec, proda stanovanje, pri katerem od prve vselitve še nista minili dve leti. Za nezazidano stavbno zemljišče se obračuna 22 odstotkov DDV.

Nato pridejo še manjši, a nikakor zanemarljivi stroški:

• notarska overitev podpisa in morebitna notarska hramba kupnine, nekaj deset do nekaj sto evrov,
• sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo,
• provizija nepremičninske agencije, ki po zakonu ne sme preseči 4 odstotkov pogodbene cene (plus DDV),
• prevodi, sodni tolmač in odvetnik, če jih potrebujete,
• pri kreditu še stroški odobritve, cenitve in zavarovanja.

Grobo pravilo, ki ga uporabljamo pri svetovanju: poleg kupnine imejte pripravljenih vsaj dva do pet odstotkov za stroške, pri novogradnji pa natančno preverite, ali je DDV že vključen v oglaševano ceno.

Kredit za tujce

Slovenske banke tujcem kredite odobravajo, a precej previdneje kot domačim kupcem. Običajno zahtevajo prijavljeno prebivališče in zaposlitev v Sloveniji ali vsaj dohodek, ki ga lahko preverijo. Pri tem upoštevajo tudi makrobonitetne omejitve Banke Slovenije glede razmerja med kreditom in vrednostjo nepremičnine ter med obrokom in dohodkom. Kdor v Sloveniji nima dohodka, pogosto financira nakup iz lastnih sredstev ali s kreditom v matični državi.

Nekaj nasvetov iz prakse

Najpogostejše težave pri tujih kupcih ne izhajajo iz zakona, ampak iz naglice. Kupec iz Srbije podpiše pogodbo in plača aro, preden sploh ve, da potrebuje odločbo o vzajemnosti. Kupec iz Nemčije kupi vikend na podeželju, nato pa ugotovi, da gre za kmetijsko zemljišče, za katerega veljajo posebna pravila glede predkupne pravice. Kupec iz Avstrije plača kupnino neposredno prodajalcu, preden je vpisan v zemljiško knjigo, namesto da bi uporabil notarsko ali bančno hrambo.

Vse to se da preprečiti z nekaj preprostimi koraki. Preverite zemljiško knjigo, kupnino nakažite šele ob izpolnitvi pogojev za vpis, pogodbo dajte v pregled nekomu, ki ga plačate vi in ne prodajalec. Če ste iz države kandidatke, v pogodbo vključite pogoj glede odločbe o vzajemnosti.

Slovenija je za tuje kupce razmeroma odprta in predvidljiva država. Pravila so jasna in objavljena na gov.si, e-uprava.gov.si in fu.gov.si, postopek pa je pregleden, če ga začnete v pravem vrstnem redu. Najprej preverite svoje državljanstvo in davčno številko, šele nato pa začnite resno iskati stanovanje svojih sanj.