Najboljša mesta za naložbo v nepremičnine izven Ljubljane v letu 2026: Maribor, Koper, Kranj, Celje in Novo mesto

Kdor danes razmišlja o stanovanju kot naložbi, hitro ugotovi, da Ljubljana za večino ni več prava izbira. Srednja cena rabljenega stanovanja je tam v prvi polovici leta po podatkih Geodetske uprave RS (GURS) dosegla 5.630 evrov za kvadratni meter, kar pomeni, da povprečno dvosobno stanovanje stane krepko več kot 300.000 evrov. Zato se pogled vse pogosteje obrača k drugim večjim mestom. Pregledali smo zadnje uradne podatke o cenah, oglaševanih najemninah in gradnji v Mariboru, Kopru, Kranju, Celju in Novem mestu ter jih postavili ob bok projektom, ki bodo v prihodnjih letih vplivali na povpraševanje.

Cene: razlika do Ljubljane ostaja velika

GURS je 19. oktobra objavil polletno poročilo, iz katerega je lepo vidno, kako različno se gibljejo cene po državi. Na Obali, kamor sodi tudi Koper, je bila srednja cena rabljenega stanovanja v prvi polovici leta 5.070 €/m², v Kranju z okolico 4.090 €/m², v Mariboru 3.010 in v Celju 2.980 €/m². Za Novo mesto polletnih podatkov ni, v letnem poročilu za leto 2025 pa je GURS za ožje mestno območje zabeležil 3.070 €/m². Državna mediana je medtem prvič presegla 3.500 evrov.

Še bolj zgovorna je dinamika. Od drugega polletja 2023 so se stanovanja v Celju podražila za 36 odstotkov, kar je največ med vsemi obravnavanimi območji, v Mariboru za 30, v Kranju za 27 in na Obali za 21 odstotkov. Statistični urad RS je za drugo četrtletje 2026 izmeril, da so bila rabljena stanovanja zunaj Ljubljane in Maribora medletno dražja za 12,8 odstotka, v Ljubljani pa za 6,2 odstotka. Kupci, ki jih je prestolnica cenovno izrinila, so očitno že na poti v druga mesta.

Koliko prinese oddajanje

Za vlagatelja je ključno razmerje med kupnino in najemnino. Zanesljive uradne statistike najemnin ni, zato se opiramo na analizo Urbanističnega inštituta RS, ki je pregledal oglase na portalu nepremicnine.net med oktobrom 2024 in septembrom 2025. Povprečno oglašeno dvosobno stanovanje je imelo v Kopru 56,8 m² in najemnino 849 evrov, v Kranju 60,1 m² in 726 evrov, v Celju 57,8 m² in 641 evrov, v Mariboru 57,3 m² in 617 evrov ter v Novem mestu 60,5 m² in 582 evrov.

Če te najemnine primerjamo z lanskimi medianami cen GURS, dobimo bruto donos okoli 5 odstotkov v Celju, 4,8 odstotka v Mariboru, 4 odstotke v Kranju ter približno 3,8 odstotka v Kopru in Novem mestu. Ker so cene letos zrasle hitreje od lanskih najemnin, je donos ob današnjem nakupu nižji. V Celju in Mariboru, kjer imamo polletne podatke, se pri enaki najemnini spusti na približno 4,5 oziroma 4,3 odstotka. Od tega je treba odšteti še davek. Najemodajalec plača 25 odstotkov dohodnine od najemnine, zmanjšane za 10 odstotkov normiranih stroškov, kar v praksi pomeni 22,5 odstotka vsake prijavljene najemnine.

Oglasi seveda niso sklenjeni posli. Portal Vericity je iz evidence najemnih pogodb pri GURS izračunal precej nižje mediane, od 6 €/m² v Celju do 7,59 €/m² v Novem mestu, in temu primerno bruto donose med 1,6 odstotka v Kopru in 2,9 odstotka v Mariboru. V teh podatkih so tudi dolgoletni najemi s starimi najemninami, del trga pa sploh ni prijavljen, zato je resnica nekje vmes. Kako se nakup in najem primerjata z vidika stanovalca, smo izračunali v članku o tem, ali se bolj splača nakup ali najem stanovanja.

Mesto za mestom

Maribor: največji trg z nizkim vstopom

Maribor je po številu prodaj daleč drugi trg v državi, lani je GURS tam evidentiral 960 prodaj stanovanj. Cene so v petih letih zrasle za več kot 90 odstotkov, pa je meter še vedno skoraj za polovico cenejši kot v Ljubljani. Večina rabljenih stanovanj je v prvem polletju zamenjala lastnika po 2.600 do 3.500 evrov za kvadratni meter, nova se prodajajo po 3.500 do 4.500 €/m². Na strani ponudbe velja spremljati Novo Pobrežje, kjer bo Stanovanjski sklad RS zgradil 439 javnih najemnih stanovanj. Prva faza s 182 stanovanji naj bi se začela do konca leta in končala leta 2029. Za vlagatelje, ki oddajajo manjša stanovanja, to pomeni več konkurence v nižjem cenovnem razredu, a ne prej kot čez tri leta.

Celje: najhitrejša rast in najbolj živahen trg

Celje je presenečenje zadnjih let. Lani je bilo tam prodanih 3,1 odstotka vseh stanovanj v večstanovanjskih stavbah, kar je največ med območji z več kot 10.000 stanovanji, cene pa so od leta 2020 zrasle za 82 odstotkov. Kljub temu je srednja cena s 2.980 €/m² še vedno pod državnim povprečjem, oglaševane najemnine pa so celo nekoliko višje od mariborskih. Od tod najvišji izračunani donos med petimi mesti. GURS opozarja, da v Celju praktično ni prostih zazidljivih zemljišč, zato je nova gradnja večinoma nadomestna. Na javno najemno stanovanje po pisanju Večera čaka 445 upravičencev, soseska Novi trg s 126 stanovanji Stanovanjskega sklada RS pa naj bi bila končana šele leta 2028. Povpraševanje po najemu bo torej še nekaj časa močnejše od ponudbe. Ena opozorilna lučka vendarle sveti: število prodaj stanovanj je bilo v prvi polovici leta za 25 do 30 odstotkov manjše kot v enakem obdobju lani, kar lahko pomeni, da so cene za del lokalnih kupcev že na meji.

Kranj: bližina Ljubljane in val novogradenj

Kranj je logična izbira za tiste, ki stavijo na prelivanje povpraševanja iz prestolnice. GURS rast cen tam pripisuje predvsem bližini Ljubljane, nižjim cenam in pomanjkanju ponudbe. Mediana je v prvem polletju prvič presegla 4.000 €/m², hkrati pa se je v Kranju zgodilo nekaj, česar druga mesta ne poznajo. V pol leta je bilo dokončanih skoraj 780 novih stanovanjskih enot, največ v državi, napovedanih pa je še več kot 800. Med njimi je soseska Ob Savi z 269 javnimi najemnimi stanovanji, za katero je gradbeno dovoljenje pravnomočno, obe fazi pa naj bi bili končani v začetku leta 2029. Večja ponudba bo verjetno brzdala najemnine. Z oglaševano najemnino 726 evrov za dvosobno stanovanje in letošnjimi cenami je bruto donos le še okoli 3,5 odstotka. Kranj je zato bolj stava na rast vrednosti kot na mesečni prihodek.

Koper: najdražji meter in drugi tir

Koper zahteva največ kapitala. Srednja cena rabljenega stanovanja je bila lani v ožjem Kopru 4.760 €/m², nova stanovanja pa se prodajajo po 5.000 do 7.000 evrov za kvadratni meter, kar je takoj za Ljubljano. Najemnine so visoke, okoli 15 €/m² za dvosobno stanovanje in 22 €/m² za garsonjero, a jih kupnina večinoma izniči. Mesto ima trdno gospodarsko zaledje. Luka Koper je lani pretovorila 23 milijonov ton blaga in postavila rekord pri kontejnerjih z več kot 1,27 milijona TEU. Drugi tir med Divačo in Koprom je prevozen od marca, glavnina del naj bi bila končana do konca leta, uporabno dovoljenje pa v projektnem podjetju 2TDK pričakujejo do konca prvega četrtletja 2027. Banka Slovenije Obalo omenja med območji, kjer povpraševanje najbolj prehiteva ponudbo, in Obala je bila edino območje, kjer je število prodaj od drugega polletja 2024 vztrajno raslo. Hkrati so tam cene v zadnjih letih rasle najpočasneje, kar nakazuje, da je prostora za nadaljnje dvige manj kot drugod.

Novo mesto: industrija zaposluje, gradi se malo

Novo mesto ima najmanjši trg med petimi mesti, saj je GURS lani na širšem območju evidentiral le 232 prodaj stanovanj. Gospodarska podlaga pa je zelo močna. Revoz, kjer izdelujejo električni Renault twingo in od septembra tudi dacio spring, uvaja drugo izmeno in k sedanjim 1.970 zaposlenim napoveduje več kot 300 novih. Skupina Krka zaposluje več kot 13.000 ljudi in del kadra pridobiva iz tujine. Novi delavci potrebujejo streho nad glavo, gradi pa se malo. Ob koncu prvega polletja je bilo v gradnji okoli 130 enot, napovedanih le 55. Oglaševane najemnine so med najnižjimi, zato je donos pri lanskih cenah okoli 3,8 odstotka. Na dolgi rok bo veliko odvisno od južnega dela tretje razvojne osi. Oktobra je Dars dobil gradbeno dovoljenje za odsek od Osredka do Malin s predorom pod Gorjanci, za prvi odsek od avtocestnega priključka do Revoza pa ministrstvo znova odloča, potem ko je sodišče gradbeno dovoljenje po pritožbi civilne iniciative že dvakrat odpravilo.

Na kaj paziti pred nakupom

Številke so obetavne, zagotovilo pa niso. Banka Slovenije v oktobrskem poročilu o finančni stabilnosti ugotavlja, da se je precenjenost stanovanjskih nepremičnin povečala, tveganje z nepremičninskega trga pa ocenjuje kot zmerno, a naraščajoče. Evropska centralna banka je letos obrestne mere dvignila junija in septembra, banke pa pričakujejo manjše povpraševanje po stanovanjskih posojilih. GURS zato napoveduje upad števila poslov, ne pa tudi obrata cen, saj gradnjo dražijo stroški dela in materiala. Za vlagatelja, ki kupuje s kreditom, to pomeni nižji neto donos, kot ga kažejo bruto izračuni. Kakšne pogoje danes postavljajo banke, smo opisali v članku o stanovanjskem kreditu v letu 2026.

Pri izbiri konkretnega stanovanja se splača gledati na manjše enote blizu delodajalcev, fakultet in javnega prometa, saj so garsonjere v vseh petih mestih dosegale najvišje oglaševane najemnine na kvadratni meter. Pred podpisom pogodbe izračunajte donos z realno najemnino, ne z najvišjim oglasom, in prištejte prazne mesece, rezervni sklad, popravila ter dohodnino. Če vam računica vzdrži tudi pri nekoliko nižji najemnini, je naložba verjetno smiselna. Aktualno ponudbo stanovanj v vseh petih mestih si lahko ogledate na topnepremicnine.si.