Nakup ali najem stanovanja v letu 2026: kaj se bolj splača v Ljubljani in Mariboru
Vprašanje, ali kupiti ali najeti, si danes zastavi skoraj vsak, ki v Ljubljani ali Mariboru išče prvo stanovanje. Odgovor redko temelji le na občutku. Odvisen je od tega, koliko časa boste ostali v istem kraju, koliko denarja imate privarčevanega in kako se bodo v prihodnjih letih gibale cene in najemnine. Zbrali smo zadnje razpoložljive podatke in jih preračunali na konkretno dvosobno stanovanje.
Koliko stane kvadratni meter in koliko najem
Po letnem poročilu Geodetske uprave RS (GURS) je bila srednja cena rabljenega stanovanja v Sloveniji leta 2025 3.200 evrov za kvadratni meter, v Ljubljani 5.050 in v Mariboru 2.670 evra. Letos so cene še zrasle. Statistični urad RS (SURS) je za drugo četrtletje 2026 izmeril, da so bila rabljena stanovanja na ravni države medletno dražja za 11,5 odstotka, v Ljubljani za 6,2 in v Mariboru kar za 13,6 odstotka. Podrobnejši pregled cen po delih prestolnice smo objavili v članku o cenah nepremičnin v Ljubljani.
Pri najemninah je slika manj jasna, ker zanesljive uradne statistike ni. GURS v poročilu sam opozarja, da lastniki finančni upravi pogosto ne prijavijo najemnih pogodb ali navedejo nerealne zneske. Najboljši približek je zato analiza Urbanističnega inštituta RS (UIRS), ki je za ministrstvo pregledal oglase na portalu nepremicnine.net, objavljene med oktobrom 2024 in septembrom 2025. Povprečno oglaševano dvosobno stanovanje v Ljubljani je imelo 58,8 m² in najemnino 1.033 evrov (17,67 €/m²), v Mariboru 57,3 m² in 617 evrov (10,90 €/m²). Od takrat so se najemnine še dvignile. Po podatkih Eurostata, o katerih je oktobra poročala STA, so bile v Sloveniji v drugem četrtletju 2026 za deset odstotkov višje kot leto prej, kar je tretja najvišja rast v EU.
Razmerje med ceno in najemnino
Če dvosobno stanovanje z 58 m² v Ljubljani po lanski mediani GURS stane okoli 292.900 evrov, najemnina zanj pa 1.033 evrov, je kupnina enaka 23,6 letnim najemninam. Bruto donos za lastnika, ki bi stanovanje oddajal, je 4,2 odstotka. V Mariboru je razmerje za kupca ugodnejše: 57 m² za približno 152.200 evrov in 617 evrov najemnine pomeni 20,6 letnih najemnin oziroma 4,9-odstotni bruto donos. Oba izračuna temeljita na oglaševanih najemninah. Portal Vericity je iz najemnih poslov v evidenci GURS izračunal precej nižja donosa, 2,4 odstotka za Ljubljano in 2,9 za Maribor. Ista evidenca je po ugotovitvah UIRS v Ljubljani za zadnje četrtletje 2024 pokazala srednjo najemnino 10,28 €/m², oglasi pa 17,82 €/m².
Del razlike pojasnjujejo davki. Najemodajalec od najemnine plača 25 odstotkov dohodnine, pri čemer mu finančna uprava prizna 10 odstotkov normiranih stroškov. Država torej pobere 22,5 odstotka vsake prijavljene najemnine.
Primer: dvosobno stanovanje v Ljubljani
Vzemimo par, ki se odloča med nakupom in najemom omenjenega stanovanja za 292.900 evrov. Banke praviloma pričakujejo vsaj 20 odstotkov lastnih sredstev, kar je 58.580 evrov. K temu je treba dodati še okoli 1.500 evrov za notarja, takse, cenitev in zavarovanje kredita, brez provizije agencije. Posamezne postavke smo razčlenili v članku o stroških nakupa stanovanja. Preostanek, 234.320 evrov, si izposodita pri banki.
Fiksno obrestno mero za 25 let je po pregledu portala FinPortal na začetku oktobra ponujalo le nekaj bank, in sicer med 3,75 in 4,15 odstotka. Pri 4,00 odstotka in 300 obrokih znaša anuiteta 1.236,83 evra. V 25 letih bi banki vrnila približno 371.000 evrov, od tega okoli 136.700 evrov obresti. Dvajsetletni kredit po 3,80 odstotka bi pomenil 1.395,36 evra na mesec. Ker obrok po pravilih Banke Slovenije ne sme preseči polovice neto dohodka, bi en sam kreditojemalec pri 25-letni različici potreboval vsaj okoli 2.475 evrov neto na mesec. Več o pogojih bank smo zapisali v članku o stanovanjskem kreditu.
Lastnik plača še nekaj, česar najemnik ne. Najnižji predpisani prispevek v rezervni sklad je za stavbe, stare od 30 do 60 let, 0,25 evra na kvadratni meter, torej 14,50 evra na mesec, marsikje pa etažni lastniki plačujejo več. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) je v Ljubljani lani za 100 m² znašalo 168,48 evra na leto, za naše stanovanje torej okoli 8 evrov na mesec. Za popravila in obnovo, od bojlerja do kopalnice, v izračunu predvidevamo 100 evrov na mesec. Skupaj gre lastniku iz žepa okoli 1.360 evrov, najemniku 1.033 evrov. Ogrevanje, elektriko in upravnika plačata oba, zato jih v primerjavo ne štejemo.
Kaj je strošek in kaj varčevanje
Na prvi pogled je najem cenejši za dobrih 300 evrov na mesec. Primerjava obroka z najemnino pa ni poštena. V prvem letu gre od obroka okoli 773 evrov za obresti, 464 evrov pa za glavnico, ki ostane v stanovanju. Lastnik po drugi strani izgubi donos, ki bi ga prinesli prihranki. Če 60.080 evrov lastnih sredstev in stroškov nakupa obrestujemo po 3 odstotke na leto, je to 150 evrov na mesec. Za primerjavo: donosnost slovenske državne obveznice je po podatkih UMAR konec septembra presegla 4 odstotke. Ko seštejemo obresti, rezervni sklad, NUSZ, popravila in izgubljeni donos, pridemo do približno 1.046 evrov, kar je skoraj natanko najemnina. Z vsakim letom se delež obresti zmanjšuje. V desetem letu znaša okoli 572 evrov na mesec, najemnina pa bo do takrat skoraj gotovo višja.
Po koliko letih se nakup izplača
Bistveno vprašanje je, kdo bo imel po nekaj letih več premoženja. Izračunali smo obe poti. Najemnik prihranke in mesečno razliko med stroški lastnika in najemnino nalaga po 3 odstotke na leto. Lastnik po izbranem številu let stanovanje proda, plača 2 odstotka davka na promet nepremičnin, ki ga po zakonu nosi prodajalec, agenciji odšteje 2 odstotka provizije z DDV in poplača preostanek kredita.
Če bi cene stanovanj ostale na sedanji ravni, najemnine pa rasle po 3 odstotke na leto, bi kupec najemnika po premoženju prehitel v devetem letu. Če bi stanovanje vsako leto pridobilo 2 odstotka vrednosti, bi se nakup izplačal že v tretjem letu. Če bi najemnik prihranke plemenitil po 4 odstotke, cene pa bi stale, bi se točka preloma premaknila v dvanajsto leto. V najslabšem primeru, ko se ne premaknejo ne cene ne najemnine, bi kupec čakal 23 let.
Iz tega izhaja preprosto pravilo. Kdor ve, da bo v istem mestu ostal manj kot tri do pet let, bo z najemom praviloma na boljšem, saj stroški nakupa in prodaje pojedo prednost lastništva. Kdor načrtuje deset let ali več, ima na svoji strani večino scenarijev, ki so se na slovenskem trgu v zadnjem desetletju dejansko zgodili.
Maribor: nižji vstop, podobna logika
V Mariboru je račun zaradi nižjih cen drugačen. Za 57-kvadratno stanovanje po lanski mediani bi kupec potreboval okoli 30.400 evrov lastnih sredstev, kredit 121.750 evrov na 25 let po 4 odstotke pa pomeni obrok 642,65 evra. To je le 26 evrov več od povprečne oglaševane najemnine za dvosobno stanovanje. Obresti v prvem mesecu znašajo 406 evrov. Ko prištejemo rezervni sklad, NUSZ, ki je v Mariboru lani za 100 m² znašal 132,79 evra, popravila in izgubljeni donos prihrankov, je strošek lastništva že v prvem letu nekoliko nižji od najemnine. Ta primerjava sicer temelji na lanskih cenah. Ker se je mariborski indeks cen rabljenih stanovanj v enem letu dvignil za 13,6 odstotka, je današnja kupnina za enako stanovanje opazno višja.
Javni najem kot tretja možnost
Med nakupom in tržnim najemom obstaja še ena pot, a je ozka. Stanovanjski sklad RS ima v lasti 5.431 najemnih stanovanj. Od tega je 3.167 javnih najemnih, ki jih v imenu sklada oddajajo občine in občinski skladi, 2.279 pa jih je namenjenih tržnemu najemu, za katerega sklad sam objavlja razpise. Povprečna najemnina je od 1. aprila 2026 5,26 €/m² pri javnem in 8 €/m² pri tržnem najemu. Za 58-kvadratno stanovanje bi bilo to pri tržnem najemu okoli 464 evrov, manj kot polovica oglaševane ljubljanske najemnine. Zanimanje je temu primerno. Februarja letos je sklad za 76 stanovanj prejel 1.461 prijav. Prednost imajo prosilci, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje, med njimi najprej mlade družine in družine z otroki.
Kdaj je najem pametnejša izbira
Najem ni denar, vržen skozi okno, kot pogosto slišimo. Je cena za prilagodljivost. Smiseln je, kadar še ne veste, kje boste delali čez nekaj let, kadar nimate 20 odstotkov lastnih sredstev ali kadar bi obrok pobral skoraj vso dovoljeno polovico dohodka in vam ne bi ostalo nič rezerve. Takrat je pametneje najemati, varčevati in kupiti pozneje, z večjim pologom in krajšim kreditom.
Kdor najema, naj vztraja pri pisni pogodbi z jasno navedeno najemnino, varščino, odpovednim rokom in popisom opreme. UIRS je ugotovil, da je bilo v Ljubljani v zadnjem četrtletju 2024 v evidenci najemnih poslov le 67,7 odstotka toliko poslov, kot je bilo oglasov. Velik del najemov torej poteka brez prijavljene pogodbe, brez nje pa najemnik težko dokaže, kaj je bilo dogovorjeno.
Kdor se nagiba k nakupu, naj pred ogledi izračuna oba scenarija s svojimi številkami: koliko let namerava ostati, koliko prihrankov ima in koliko bi plačal za primerljiv najem v isti soseski. Ponudbo stanovanj po vsej Sloveniji lahko primerjate na topnepremicnine.si.