Davek na dobiček od prodaje nepremičnine v letu 2026: kdaj ga plačate, koliko znaša in kdaj ga sploh ni

Ko se pri prodaji stanovanja pogovarjamo o davkih, večina ljudi pomisli na 2-odstotni davek na promet nepremičnin. Ta je znan, enostaven in ga mora poravnati skoraj vsak prodajalec. Precej manj ljudi ve, da se lahko ob istem poslu pojavi še en, bistveno večji račun: dohodnina od dobička iz kapitala. Če ste stanovanje kupili pred šestimi leti za 150.000 evrov in ga danes prodajate za 230.000, se država zanima tudi za razliko. In ta del zna presenetiti.

Dobra novica je, da se tega davka v veliko primerih da zakonito ne plačati ali ga vsaj občutno zmanjšati. Pogoj je, da pravila poznate, preden podpišete prodajno pogodbo, ne po njej.

Kdaj sploh nastane obveznost

Dohodnino od dobička iz kapitala ureja Zakon o dohodnini (ZDoh-2). Obdavčena je vsaka odsvojitev nepremičnine, ki jo fizična oseba opravi pred potekom 15 let lastništva. Pod odsvojitev zakon ne šteje le prodaje, ampak tudi zamenjavo in podaritev. Kdor stanovanje podari prijatelju ali bratu, lahko torej plača davek od dobička, čeprav ni prejel niti evra.

Obdavčen je samo dobiček, ne celotna kupnina. Če ste stanovanje prodali ceneje, kot ste ga kupili, davka ni. Takšno izgubo lahko celo uporabite: z njo znižate dobiček, ki ste ga v istem koledarskem letu ustvarili s prodajo druge nepremičnine ali vrednostnih papirjev. To uveljavljate prek napovedi za vrednostne papirje, ki jo je treba oddati do 28. februarja za preteklo leto.

Nekateri prenosi sploh niso obdavčljivi. Najpomembnejši je dedovanje: ko nepremičnina preide na dediča, dohodnine od dobička ni. Enako velja za prenos po pogodbi o dosmrtnem preživljanju in za razlastitev.

Stopnje: čas dela za vas

Davčna stopnja ni enotna. Od leta 2022 se znižuje z vsakim dopolnjenim petletnim obdobjem lastništva:

• do dopolnjenih 5 let lastništva: 25 %,
• od 5 do 10 let: 20 %,
• od 10 do 15 let: 15 %,
• po 15 letih: davka ni.

Pred novelo ZDoh-2Z je bil prag za popolno oprostitev 20 let, v letih 2020 in 2021 pa je najvišja stopnja znašala 27,5 %. Danes velja preprosto pravilo: nepremičnine, ki ste jih pridobili pred več kot 15 leti, torej do jeseni 2011, lahko letos prodate brez dohodnine od dobička, za tiste, kupljene pred letom 2007, pa po pojasnilih FURS napovedi sploh ni treba več oddajati.

Ker se stopnja spremeni na dan, ko dopolnite polno obdobje, je pri prodaji tik pred mejo vredno vzeti koledar v roke. Razlika med prodajo dva tedna pred petim »rojstnim dnem« lastništva in dva tedna po njem je pet odstotnih točk davka. Pri 60.000 evrih dobička to pomeni 3.000 evrov.

Kako FURS izračuna davčno osnovo

Osnova je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi. Obe številki se izračunata po pravilih, ki jih je dobro poznati, ker v njih tiči največ prostora za zmanjšanje davka.

Vrednost ob pridobitvi je praviloma cena iz vaše kupoprodajne pogodbe. Prištejete ji lahko vlaganja, ki so povečala uporabno vrednost nepremičnine in ste jih plačali sami: novo kopalnico, okna, toplotno izolacijo, električno napeljavo, celovito prenovo kuhinje. FURS poudarja, da je treba ta vlaganja dokazati z računi. Brez računov jih ni. Prišteje se tudi davek na promet nepremičnin oziroma davek na dediščine in darila, če ste ga ob pridobitvi plačali vi, in strošek cenitve, kadar je bila potrebna, vendar največ 188 evrov.

Vrednost ob odsvojitvi je cena iz prodajne pogodbe. Če je cena nerealno nizka, lahko davčni organ upošteva primerljivo tržno ceno. Od nje se odšteje davek na promet nepremičnin, ki ga plačate kot prodajalec, in morebitni strošek cenitve (spet do 188 evrov).

Na koncu zakon prizna še normirane stroške: 1 % nabavne vrednosti in 1 % vrednosti ob odsvojitvi, a ne več, kot znaša sam dobiček.

Pri podedovani ali podarjeni nepremičnini se za nabavno vrednost šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila. Če ta davek ni bil odmerjen, na primer pri dedovanju v prvem dednem redu, morate tržno vrednost ob pridobitvi dokazati sami, recimo s cenitvijo. Pri podedovanih stanovanjih se to pogosto pozabi, nato pa lastnik ob prodaji ugotovi, da nima nobenega dokumenta o vrednosti pred desetimi leti.

Primer izračuna

Vzemimo stanovanje, kupljeno leta 2019 za 150.000 evrov. Lastnik je vanj vložil 12.000 evrov za novo kopalnico in parket, za vse ima račune. Leta 2026 ga proda za 230.000 evrov in sam plača 2-odstotni davek na promet, torej 4.600 evrov. V stanovanju ni živel, oddajal ga je.

Vrednost ob pridobitvi znaša 162.000 evrov (150.000 + 12.000). Vrednost ob odsvojitvi je 225.400 evrov (230.000 – 4.600). Razlika je 63.400 evrov. Normirani stroški znašajo 1.500 + 2.300 = 3.800 evrov, zato je davčna osnova 59.600 evrov. Lastnik je imel stanovanje več kot pet in manj kot deset let, stopnja je 20 %, davek pa 11.920 evrov.

Če bi stanovanje prodal po štirih letih, bi plačal 14.900 evrov. Po enajstih letih bi bil davek 8.940 evrov. Brez računov za prenovo bi bila osnova višja za 12.000 evrov, davek pa za 2.400 evrov. Prav ta zadnji podatek je razlog, da se splača mapo z računi hraniti vsa leta.

Oprostitev za lastni dom: tri leta in trije pogoji

Najpomembnejša izjema je namenjena tistim, ki prodajajo stanovanje, v katerem so živeli. Dohodnine od dobička ne plačate, če prodajate stanovanje ali stanovanjsko hišo z največ dvema stanovanjema, s pripadajočim zemljiščem, in ste v njej vsaj zadnja tri leta pred prodajo hkrati:

• imeli prijavljeno stalno prebivališče,
• bili lastnik,
• tam tudi dejansko bivali.

Upravno sodišče je v sodbi I U 95/2012 poudarilo, da morajo biti vsi trije pogoji izpolnjeni hkrati in neprekinjeno v obdobju zadnjih treh let, ki se konča s prodajo. Kdor se je izselil in stanovanje zadnje leto oddajal, oprostitve ne more uveljavljati. Dejansko bivanje se dokazuje s položnicami, pošto in po potrebi s pričami, sama prijava stalnega naslova ni dovolj.

Če ste del stanovanja ali hiše oddajali ali uporabljali za dejavnost, oprostitev velja samo za preostali del. V napovedi zato navedete, katera nadstropja, sobe ali garažo ste uporabljali za bivanje in koliko kvadratnih metrov obsegajo. Državljani drugih članic EU in EGP lahko namesto stalnega upoštevajo tudi čas prijavljenega začasnega prebivališča.

Oprostitev ne velja za vikend, počitniško stanovanje na obali, stavbno zemljišče ali poslovni prostor. Pri teh pride v poštev le petnajstletno pravilo.

Podaritev otroku ali zakoncu: davek se odloži, ne izgine

Starši pogosto podarijo stanovanje otroku, da bi si olajšali prihodnost. Davčno je podaritev zakoncu ali otroku (tudi posvojencu ali pastorku) še vedno odsvojitev, vendar lahko darovalec uveljavi odlog ugotavljanja davčne obveznosti. To mora priglasiti pri davčnem organu.

Odlog pomeni, da se davek ne odmeri zdaj, ampak šele, ko bo otrok stanovanje prodal. Takrat se za datum pridobitve šteje dan, ko je nepremičnino kupil starš, za nabavno vrednost pa njegova nakupna cena. Če je mama stanovanje kupila leta 2009 in ga letos podari hčeri, bo ta ob prodaji leta 2027 že prek meje 15 let in davka ne bo plačala. Če pa je bilo stanovanje kupljeno pred tremi leti, bo hči ob hitri prodaji plačala 25 % od dobička, izračunanega od mamine nakupne cene.

Rok je kratek: 15 dni

Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine (obrazec KDNEP oziroma DOHKAP št. 5) je treba vložiti v 15 dneh od odsvojitve pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži, ali elektronsko prek eDavkov. Oddati jo morate tudi, kadar uveljavljate oprostitev za stanovanje, v katerem ste živeli. Takrat v točki 6 obrazca označite »da« in navedete, ali oprostitev velja v celoti ali le za del. Po 15 letih lastništva napovedi ni treba vlagati.

V istem roku vložite tudi napoved za davek na promet nepremičnin. Brez potrdila o plačanem davku na promet notar ne overi podpisov na pogodbi. Dohodnino od dobička pa FURS odmeri z odločbo, ki pride pozneje. Kdor rok zamudi, lahko napoved odda naknadno, če ima opravičljiv razlog, ali kot samoprijavo, dokler mu ni vročena odločba in se ni začel nadzor. Pri samoprijavi se ob plačilu davka izogne kazni za prekršek.

Nerezidenti morajo napoved oddati za nepremičnine v Sloveniji. Slovenski rezidenti pa za vse nepremičnine, tudi tiste v tujini, kjer se jim davek, plačan v drugi državi, lahko odšteje.

Kaj narediti pred prodajo

Najprej preverite datum pridobitve v pogodbi ali sklepu o dedovanju in izračunajte, v katerem petletnem obdobju ste. Nato zberite vse račune za večja vlaganja, tudi stare. Če ste v stanovanju živeli, preverite, ali imate tam stalno prebivališče neprekinjeno vsaj tri leta, in ali ste ga vmes kdaj oddajali. Pri podedovani nepremičnini pa poiščite odločbo o davku na dediščine ali pridobite cenitev za vrednost ob dedovanju.

Pri večjih zneskih se splača kratek posvet z davčnim svetovalcem ali vprašanje na FURS. Pravila so jasna, napake pa so drage. Pogosto je razlika med davkom nekaj tisoč evrov in davkom nič le v tem, da prodajo prestavite za nekaj tednov ali da ste pravočasno našli račun za nova okna.

Viri: Finančna uprava RS (Nakup in prodaja nepremičnine), eDavki – navodilo za obrazec DOHKAP št. 5, Zakon o dohodnini (ZDoh-2, 96.–100. člen), sodba Upravnega sodišča I U 95/2012.