Etažna lastnina v letu 2026: upravnik, rezervni sklad in odločanje v bloku, kar mora vedeti vsak lastnik stanovanja

Kdor kupi stanovanje v bloku, ne kupi samo svojih štirih sten. Skupaj s ključi dobi tudi solastniški delež na stopnišču, strehi, fasadi, dvigalu in zemljišču pod stavbo, s tem pa še sosede, s katerimi bo o vsem tem odločal. Večina lastnikov se s pravili etažne lastnine sreča šele, ko na mizo pride ponudba za novo streho ali ko se zalomi z upravnikom. Takrat se izkaže, da Stvarnopravni zakonik (SPZ) in Stanovanjski zakon (SZ-1) precej natančno določata, kdo odloča, s kakšno večino in kam gre denar.

Kdaj mora blok imeti upravnika

Če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo lastniki določiti upravnika. Tako pravita 118. člen SPZ in 48. člen SZ-1. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, registrirana za upravljanje nepremičnin. V manjših stavbah upravnik ni obvezen in se lastniki pogosto dogovorijo kar med seboj.

Kaj se zgodi, če upravnika ni? Kateri koli lastnik lahko skliče zbor, ki mora najprej glasovati o upravniku (40. člen SZ-1). Če to ne uspe, ga na predlog lastnika določi sodišče v nepravdnem postopku. Stanovanjska inšpekcija lahko po 128. členu z odločbo postavi začasnega upravnika za šest mesecev, ta pa mora v sedmih dneh sklicati zbor in predlagati izbiro stalnega.

Upravniška pogodba in kako zamenjati upravnika

Razmerje med lastniki in upravnikom ureja pogodba o opravljanju upravniških storitev. Po 54. členu SZ-1 mora vsebovati vsaj pooblastila in obveznosti upravnika, mesečno plačilo z rokom zapadlosti, čas trajanja in začetek veljavnosti. Pogodba velja tudi za lastnike, ki je niso podpisali, in za vse poznejše kupce. Ko investitor novogradnje sam izbere prvega upravnika, se pogodba sklene za tri leta od izdaje uporabnega dovoljenja.

Upravnik ni nedotakljiv. Določitev in razrešitev upravnika sta posla rednega upravljanja, zato zadošča soglasje lastnikov z več kot polovico solastniških deležev. Šteje velikost deležev, ne število podpisov. Po 60. členu lahko lastniki od pogodbe odstopijo kadar koli, z vsaj trimesečnim odpovednim rokom, ki začne teči z vročitvijo odpovedi. V tem času morajo izbrati novega upravnika. Če upravnik krši zakon ali pogodbo, je odstop mogoč brez odpovednega roka. Zveza potrošnikov svetuje, da odpoved in sklep vročite s priporočeno pošto s povratnico in pazite, da se pogodbi s starim in novim upravnikom ne prekrivata, sicer lahko za isti mesec prejmete dva računa.

Odhajajoči upravnik mora na dan prenehanja pripraviti končno poročilo in obračun, denar prenesti na račun novega upravnika ter mu izročiti pogodbe, dovoljenja in vso dokumentacijo stavbe (61. člen).

Rezervni sklad: zakonski minimum je ostal pri letu 2004

Ista meja, več kot dva lastnika in več kot osem delov, velja za obvezen rezervni sklad (119. člen SPZ). Najnižje vplačilo določa Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad iz leta 2004 (Uradni list RS, št. 11/04). Mesečni prispevek se izračuna kot bruto površina stanovanja, pomnožena z zneskom glede na starost stavbe: do 10 let 0 evrov, od 10 do 30 let 0,20 evra, od 30 do 60 let 0,25 evra in nad 60 let 0,30 evra na kvadratni meter. Za 60-kvadratno stanovanje v bloku iz sredine sedemdesetih let to pomeni 15 evrov na mesec.

Po celoviti prenovi, ko so obnovljeni streha, instalacije, fasada z izolacijo in dvigala, se stavba šteje za pet let staro, po delni prenovi, ko sta opravljeni vsaj dve od teh del, pa za dvajset let staro. Novela SZ-1G iz julija 2025, ki se uporablja od 1. decembra 2025, teh zneskov ni spremenila. Razširila je predvsem uporabo pravil o upravljanju na stavbe, kjer etažna lastnina v zemljiški knjigi še ni vpisana ali ni vpisana v celoti.

Pri današnjih cenah gradbenih del je minimum bolj izhodišče kot načrt. Lastniki lahko v načrtu vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik za obdobje od enega do petih let, določijo višje vplačilo (26. in 41. člen SZ-1), za to pa zadošča navadna večina. Od novele SZ-1E iz leta 2021 se denar vodi na fiduciarnem računu, ločeno za vsako stavbo (42. člen). Ne spada v upravnikovo stečajno maso, porabiti pa ga je mogoče samo za vzdrževanje po načrtu, nujna dela, izboljšave, energetsko prenovo in odplačilo posojil za te namene (44. člen). Vplačil ni mogoče dobiti nazaj, niti ob prodaji stanovanja.

Za posojilo v breme rezervnega sklada je potrebno soglasje vseh lastnikov. Prav to je bil eden od pogojev javnega poziva Eko sklada 128VSSRS26, ki je bil odprt od junija do avgusta 2026. Ponujal je od 30 do 50 odstotkov nepovratnih sredstev in brezobrestni kredit z odplačevanjem iz rezervnega sklada, a le stavbam s fiduciarnim računom, z največ desetimi odstotki neplačil in s sklepom, ki so ga podpisali vsi lastniki.

Kdo odloča in s kakšno večino

Lastniki odločajo na zboru, s podpisovanjem listine ali z elektronskim glasovanjem. Zbor skliče upravnik, nadzorni odbor ali lastniki z vsaj petino deležev, s pisnim vabilom vsaj 14 dni vnaprej. Upravnik mora zbor sklicati najmanj enkrat na leto. Pri podpisovanju listine je za zbiranje podpisov na voljo največ tri mesece. Večine so tri.

Za redno upravljanje zadošča več kot polovica solastniških deležev. Sem spadajo obratovanje in vzdrževanje, izbira upravnika, načrt vzdrževanja, višja vplačila v rezervni sklad, zavarovanje stavbe, oddaja skupnih prostorov in hišni red (25. in 25.a člen SZ-1). Več kot tri četrtine deležev potrebujete za posle, ki redno upravljanje presegajo, na primer za dela na skupnih delih, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ali za pogodbo o medsebojnih razmerjih (29. člen). Soglasje vseh pa je nujno, ko se spreminja razmerje med skupnimi in posameznimi deli, spreminjajo solastniški deleži, stanovanje ali skupni prostor dobi drug namen ali ko blok jemlje posojilo v breme rezervnega sklada.

Če na zboru ni dovolj lastnikov, lahko prisotni sklenejo, da upravnik v 14 dneh skliče ponovljeni zbor. Na njem se o rednem upravljanju odloča z večino prisotnih (37. člen). Stroške veljavno sprejetih sklepov plačajo tudi tisti, ki so glasovali proti (30. člen).

Pogodba o medsebojnih razmerjih in hišni red

Pogodba o medsebojnih razmerjih je nekakšna ustava bloka. Po 116. členu SPZ ureja delitev stroškov, kadar ta odstopa od zakonske, oblikovanje rezervnega sklada nad minimumom, rabo skupnih delov, zavarovanje stavbe in pooblastila upravnika. Sklenjena mora biti pisno in velja za vsakega novega lastnika, tudi če je ni nikoli videl. Po 32. členu SZ-1 je sklenjena, ko jo podpišejo lastniki z več kot tremi četrtinami deležev.

Hišni red je preprostejši. Lastniki z več kot polovico deležev z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja (27. člen SZ-1), od nočnega miru do uporabe kolesarnice in sušilnice. Za skrajne primere pozna SPZ v 123. členu izključitveno tožbo. Lastnika, ki grobo krši pravila sožitja tudi po opominu, lahko sodišče izključi, njegovo stanovanje pa se proda po pravilih izvršbe.

Kaj preveriti, preden kupite stanovanje v bloku

Dokumenti stavbe povedo več kot sam ogled. Prodajalca prosite za zadnji mesečni obračun upravnika, iz katerega se po 66. členu SZ-1 vidi tudi stanje rezervnega sklada za celo stavbo. Zahtevajte potrdilo upravnika o stanju neplačanih obveznosti (67. člen), načrt vzdrževanja in zapisnike zadnjih zborov. Če so lastniki že sprejeli sklep o menjavi strehe ali dvigala, ta veže tudi vas kot novega lastnika.

Previdnost je upravičena tudi zaradi dolgov. Po 120. členu SPZ na vsakem stanovanju v takšni stavbi obstaja zakonito stvarno breme za stroške upravljanja in vplačila v rezervni sklad, do višine petkratnika najnižjega vplačila, in to z najboljšim vrstnim redom. V praksi to pomeni, da se lahko upravnik za starejše neporavnane zneske do te višine poplača tudi iz stanovanja, ki ga je medtem kupil nekdo drug. Prodajalec mora upravnika obvestiti najpozneje v 30 dneh od dneva, ko lahko kupec predlaga vpis v zemljiško knjigo (17. člen SZ-1). Za stroške po tem obvestilu ne odgovarja več. Neporavnane zneske zato poravnajte pred podpisom ali jih izrecno uredite v kupoprodajni pogodbi.

V manjših stavbah z največ petimi posameznimi deli imajo drugi etažni lastniki pri prodaji predkupno pravico (124. člen SPZ), kar mora prodajalec upoštevati, preden stanovanje ponudi naprej.

Ko dogovor ne uspe: inšpekcija in nepravdni postopek

Večino sporov v bloku zakon napoti v nepravdni postopek, ki je praviloma hitrejši in manj formalen od pravde. Če sklepa o rednem upravljanju zaradi premajhne večine ni mogoče sprejeti, posel pa je nujen za vzdrževanje, lahko kateri koli lastnik predlaga, da o poslu odloči sodišče, in njegova odločba nadomesti sklep (28. člen SZ-1). Če tega v 30 dneh ne stori nihče, mora predlog v naslednjih 15 dneh vložiti upravnik. Ko predlagatelj uspe, stroške postopka plačajo tisti, ki so glasovali proti.

Preglasovani lastnik ima tudi obrambo. Sklep o vgradnji nove opreme ali predčasni zamenjavi naprav lahko izpodbija v enem mesecu od sprejetja oziroma v treh mesecih od objave, če zanj ni vedel (25.a člen). Sodišče ga razveljavi, če bi se njegovo stanovanje poslabšalo ali bi bili stroški zanj prevelik zalogaj. Kadar lastniki načrta vzdrževanja sploh ne sprejmejo, lahko kdor koli predlaga, da ga začasno določi stanovanjska inšpekcija, ta pa lahko z odločbo odredi tudi nujna dela na zanemarjenih skupnih delih (26. in 125. člen).

Večina teh postopkov se nikoli ne bi začela, če bi lastniki brali obračune, hodili na zbore in imeli nadzorni odbor, ki upravnika redno sprašuje, kam gre denar. Blok je skupna lastnina, upravnik pa dela natanko tako dobro, kot ga lastniki nadzirajo.