Dedovanje in podaritev nepremičnine v letu 2026: davek, notar in vpis v zemljiško knjigo

Večina slovenskih družin se z vprašanjem, kako stanovanje ali hiša preide na naslednjo generacijo, sreča dvakrat. Prvič, ko starši razmišljajo, ali bi dom podarili že za življenja, in drugič, ko pride vabilo na zapuščinsko obravnavo. V obeh primerih se odločitve sprejemajo v čustveno težkem času, posledice pa trajajo desetletja: kdo bo vpisan v zemljiško knjigo, koliko davka bo treba plačati in kaj se bo zgodilo, ko bo nekdo nepremičnino čez leta prodal. Pravila so razpršena po Zakonu o dedovanju (ZD), Obligacijskem zakoniku (OZ), Zakonu o davku na dediščine in darila (ZDDD) in zemljiškoknjižnih predpisih.

Zapuščinski postopek: od smrtovnice do sklepa o dedovanju

Zapuščina po 132. členu ZD preide na dediče že v trenutku smrti, sklep o dedovanju pa le ugotovi, kdo so dediči, kaj sestavlja zapuščino in kolikšni so deleži. Matičar mora v tridesetih dneh od vpisa smrti poslati smrtovnico okrajnemu sodišču, ki nato povabi dediče na obravnavo ali jim pošlje poziv za dedne izjave.

Na obravnavi vsak dedič izjavi, ali dediščino sprejme ali se ji odpove. Če se dediči sporazumejo, kdo dobi kaj, sodišče njihov dedni dogovor zapiše v sklep, sicer jih razglasi za dediče po deležih. Po podatkih vrhovnega sodišča, ki jih je konec oktobra objavil časnik Delo, je bilo 31. julija 2026 nerešenih 11.831 zapuščinskih zadev, povprečen postopek pa je trajal 6,9 meseca. Ministrstvo za pravosodje je zato pripravilo osnutek sprememb ZD, po katerem bi nesporne zapuščine reševali notarji. Za zdaj gre le za predlog.

Kdo deduje, če oporoke ni, in kaj je nujni delež

Brez oporoke se deduje po dednih redih. V prvem so otroci in zakonec, ki dedujejo po enakih delih, namesto umrlega otroka pa vstopijo vnuki. Če zapustnik ni imel potomcev, gre polovica zapuščine staršem, polovica zakoncu. Bratje in sestre dedujejo namesto staršev, ki so umrli pred zapustnikom, dedi in babice pa šele, ko ni nikogar iz prvih dveh redov. Zunajzakonski partner ima enake pravice kot zakonec.

Oporoka tega reda ne more povsem izničiti. Otroci in zakonec imajo pravico do nujnega deleža v višini polovice zakonitega deleža, starši do tretjine. Če vdova z dvema otrokoma vse premoženje zapusti enemu, lahko drugi zahteva četrtino. Pri izračunu se upoštevajo tudi darila, ki jih je zapustnik dal za življenja, zato podarjeno stanovanje ni samodejno »na varnem«. Nujni dedič lahko vrnitev darila zahteva v treh letih od zapustnikove smrti, zakonitim dedičem pa se darila praviloma vračunajo v dedni delež, razen če je zapustnik izrecno določil drugače.

Odpoved dediščini ali odstop deleža sorodniku

Odpoved dediščini je dovoljena do konca zapuščinske obravnave, vendar mora biti popolna in brezpogojna. Če se odpoveste le hiši, dolgovom pa ne, takšna izjava ne velja. Izjave pozneje ni mogoče preklicati, razen če je bila dana v zmoti ali pod grožnjo. Odpoved velja tudi za vaše potomce, razen če izjavite, da se odpovedujete le v svojem imenu.

Pogosto pa dedič ne želi dediščine zavrniti, ampak jo prepustiti točno določenemu sorojencu. ZD takšno izjavo šteje za odstop dednega deleža, ne za odpoved. Davčno je to ugodno: po 11. členu ZDDD se davek plača samo enkrat, odmeri pa se glede na razmerje med zapustnikom in tistim, ki dediščino dejansko dobi. Vnaprej, še za življenja zapustnika, se lahko dediščini odpovesta le potomec ali zakonec, in to s sporazumom v obliki notarskega zapisa.

Ko hišo podedujejo trije: skupnost dedičev in razdružitev

Dokler se dediščina ne razdeli, z njo dediči upravljajo skupno. Svoj delež lahko pred delitvijo prenesejo samo na sodediča, pogodba pa mora biti overjena. Ko je sklep pravnomočen in v njem ni dednega dogovora, dediči postanejo solastniki po idealnih deležih. Solastnik lahko svoj delež proda, vendar imajo drugi solastniki nepremičnine predkupno pravico.

Spori nastanejo, ko eden od bratov v hiši živi, druga dva bi jo prodala. Stvarnopravni zakonik vsakemu solastniku daje pravico, da kadar koli zahteva delitev, razen v neprimernem času. Če se ne dogovorijo, odloči sodišče v nepravdnem postopku. Kadar fizična delitev ni mogoča, odredi prodajo in razdelitev kupnine, solastnik pa lahko predlaga, da nepremičnina pripade njemu, če druge izplača. Pri delitvi velja 4. člen ZDDD: vsak plača davek od tistega, kar brezplačno prejme nad svojim deležem.

Darilna, izročilna ali pogodba o dosmrtnem preživljanju

Navadna darilna pogodba za nepremičnino ne potrebuje notarskega zapisa. Biti mora pisna, za vpis v zemljiško knjigo pa mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo z overjenim podpisom darovalca. Izjema so zakonci in zunajzakonski partnerji: FURS v svojih pojasnilih poudarja, da morata darilno pogodbo za nepremičnino skleniti v obliki notarskega zapisa. Notarski zapis je obvezen tudi za darilno pogodbo za primer smrti.

Izročilna pogodba je namenjena staršem, ki želijo premoženje razdeliti med otroke že za življenja. Sklene se v notarskem zapisu, veljavna pa je le, če se z njo strinjajo vsi potomci, ki bi dedovali. Njena prednost je dokončnost: izročeno premoženje po 549. členu OZ ne spada v zapuščino, zato kasneje ni prostora za spore o nujnem deležu. Starš si lahko pridrži dosmrtni užitek. Darilo je bolj prožno, saj soglasje drugih otrok ni potrebno, a ga darovalec lahko v enem letu od nastanka razloga prekliče, na primer zaradi stiske ali hude nehvaležnosti obdarjenca.

Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju preživljalec, ki je lahko tudi nekdo zunaj družine, skrbi za starejšo osebo, nepremičnina pa preide nanj šele ob njeni smrti. Tudi ta pogodba mora biti v notarskem zapisu.

Davek na dediščine in darila: kdo ga plača in koliko

Za večino družin je ključno, da dediči in obdarjenci prvega dednega reda davka ne plačajo. Med njih ZDDD šteje otroke, vnuke, posvojence, zakonca in zunajzakonskega partnerja, poleg njih pa še zeta, snaho, pastorka in registriranega istospolnega partnerja. Zakonec je oproščen tudi takrat, ko po ZD deduje v drugem dednem redu skupaj s starši pokojnika.

Vsi drugi plačajo davek po progresivni lestvici iz 8. člena ZDDD. Osnova je tržna vrednost nepremičnine ob nastanku obveznosti, zmanjšana za dolgove, stroške in bremena, kot so pogrebni stroški ali stroški cenitve zapuščine. Prag 5.000 evrov, ki ga mnogi omenjajo, velja samo za premičnine in pri nepremičninah ne pride v poštev. Darila istega darovalca v dvanajstih mesecih se seštevajo.

FURS v pojasnilih navaja primer treh dedičev drugega dednega reda, ki podedujejo nepremičnino, vredno 85.000 evrov. Vsak dobi tretjino, torej 28.333 evrov, in plača 500 evrov plus 6 odstotkov od zneska nad 10.000 evrov, skupaj 1.600 evrov.

Roki: pri darilu 15 dni, pri dediščini odločba pride sama

Pri dedovanju napovedi ni. Sodišče pravnomočni sklep pošlje finančnemu uradu, ta pa davek odmeri v 30 dneh. Pri darilu mora obdarjenec prejem napovedati v 15 dneh od podpisa pogodbe pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži. To velja tudi za otroka ali zakonca, ki davka ne bo plačal, saj o oprostitvi odloči FURS z odločbo. Kdor napoved zamudi, tvega globo od 210 do 1.200 evrov.

Rok ima tudi praktično težo. Po 17. členu ZDDD notar ne sme overiti podpisa na pogodbi o prenosu lastninske pravice, dokler ni dokazano, da je davek plačan ali da ga ni treba plačati. Vrstni red je zato običajno takšen: podpis pogodbe, napoved na FURS, žig ali odločba o oprostitvi, nato overitev pri notarju. Pogodbo o dosmrtnem preživljanju je treba FURS prijaviti v 15 dneh od sklenitve, davek pa se odmeri šele po smrti preživljanca.

Vpis v zemljiško knjigo

Lastninska pravica na podlagi pogodbe se pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. Pri dedovanju zemljiškoknjižno sodišče na podlagi pravnomočnega sklepa vpiše dediče po uradni dolžnosti. Čez nekaj tednov vseeno preverite brezplačni javni izpis iz e-zemljiške knjige. Pri darilu notar ob overitvi podpisa po ZZK-1 nemudoma vloži zemljiškoknjižni predlog, razen če stranki temu izrecno nasprotujeta. Za samostojno parcelo notarji zahtevajo še potrdilo o namenski rabi zemljišča. Kaj vse preveriti v zemljiški knjigi pred nakupom, smo opisali v članku o pregledih pred nakupom nepremičnine.

Kaj to pomeni, ko boste nepremičnino nekoč prodali

Dedovanje samo ni obdavčeno z dohodnino, poznejša prodaja pa je, če se zgodi pred potekom 15 let lastništva. O tem smo podrobneje pisali v članku o davku na dobiček od prodaje nepremičnine. Za dediča sta ključna dva podatka. Prvi je datum pridobitve: po odločbi ustavnega sodišča Up-492/11 se šteje dan smrti zapustnika, ne dan pravnomočnosti sklepa. Drugi je nabavna vrednost, za katero ZDoh-2 šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine. Ker otroci in zakonci tega davka ne plačajo, morajo vrednost ob dedovanju kasneje dokazati sami. Cenitev, narejena ob dedovanju, je zato pogosto najcenejše zavarovanje pred previsokim davkom čez nekaj let.

Pri podarjeni nepremičnini se za datum pridobitve šteje dan sklenitve pogodbe, razen pri podaritvi otroku ali zakoncu z odlogom ugotavljanja davčne obveznosti: tedaj obdarjenec ob prodaji prevzame starševo nakupno ceno in datum nakupa. Članek je splošna informacija, ne pravni nasvet. Pri večjih zapuščinah ali sporih med dediči se z notarjem ali odvetnikom posvetujte še pred podpisom.