Oddaja stanovanja v dolgoročni najem v letu 2026: pogodba, varščina, davek in odpoved, ki jih mora poznati vsak najemodajalec

Stanovanje, ki ga ne potrebujete, je v letu 2026 lahko soliden vir dohodka. Najemnine so visoke, povpraševanje v večjih mestih ne pojenja, dober najemnik pa ostane več let. A dolgoročno oddajanje ni samo predaja ključev in mesečno nakazilo. Stanovanjski zakon, davčna pravila in hišni red določajo precej več, kot si večina lastnikov misli, ko objavi prvi oglas. Kdor te stvari uredi na začetku, si prihrani večino poznejših sporov.

Najemna pogodba: pisno in z vsem, kar zahteva zakon

Stanovanjski zakon (SZ-1) v 84. členu jasno pravi, da se najemna in podnajemna pogodba skleneta v pisni obliki. Ustni dogovor s prijateljem prijatelja vas pri sporu ne bo zaščitil. Zakon v 91. členu našteje tudi, kaj mora pogodba vsebovati najmanj: opis stanovanja z lego, površino, strukturo in letom zgraditve, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, imena lastnika in najemnika ter vseh oseb, ki bodo stanovanje uporabljale, višino najemnine z rokom plačila, obseg in način plačevanja obratovalnih stroškov, odpovedne razloge, čas trajanja, če gre za najem za določen čas, ter način predaje stanovanja.

Pogodba je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas. Pri tržnem najemu se najemnina oblikuje prosto, zakon pa postavlja zgornjo mejo pri oderuški najemnini, ki za več kot 50 odstotkov presega povprečno tržno najemnino za podobno stanovanje v občini. Smiselno je zapisati tudi, kako pogosto boste preverjali stanje stanovanja. Najemnik vam mora vstop dovoliti, a po 94. členu največ dvakrat na leto.

Pred podpisom potrebujete še energetsko izkaznico. Če stanovanje oddajate za več kot eno leto, jo morate najemniku pokazati najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, energijske kazalnike pa navesti že v oglasu. Za lastnika je predpisana globa 300 evrov, izkaznica pa velja deset let.

Mnogi lastniki sprašujejo, ali morajo pogodbo kam prijaviti. Fizična oseba, ki odda stanovanje drugi fizični osebi, v evidenco trga nepremičnin pri Geodetski upravi ne poroča sama. Podatke iz vaše davčne napovedi tja enkrat letno pošlje finančna uprava. Če je najemnik podjetje, posel v evidenco sporoči najemnik. Prijaviti pa morate najem upravniku stavbe, o tem več v nadaljevanju.

Varščina in predaja stanovanja

Za tržni najem zakon zgornje meje varščine ne določa, zato je njena višina stvar dogovora. Tri mesečne najemnine so zgornja meja, ki jo pravilniki predpisujejo za neprofitna in javna najemna stanovanja Stanovanjskega sklada, in to je tudi razumno merilo za zasebni najem. Bistveno je, da v pogodbi natančno zapišete, za kaj se varščina lahko porabi, v kolikšnem roku jo vrnete in kako se obračunajo morebitne poškodbe.

Pri vrnitvi velja 113. člen SZ-1: najemnik mora stanovanje vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, ob upoštevanju sprememb zaradi normalne uporabe. Obrabljen parket po petih letih ni škoda, razbit umivalnik je. Zato je zapisnik o predaji z datiranimi fotografijami, stanji števcev in seznamom opreme pogosto vreden več kot sama pogodba. Brez njega boste pri sporu o varščini težko dokazali, kaj je bilo ob vselitvi.

Kdo plača kaj: najemnina, obratovalni stroški, rezervni sklad

Delitev stroškov ureja 24. člen SZ-1. Če pogodba ne določa drugače, je najemnik dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja stavbe, na primer elektrika, voda, ogrevanje, odvoz smeti, čiščenje in razsvetljava skupnih prostorov. Vse ostalo ostane lastniku, predvsem rezervni sklad in stroški upravljanja. Za obratovalne stroške najemnika lastnik odgovarja subsidiarno: če jih najemnik ne plača, lahko upravnik terja vas.

Zato je pomembna še ena, pogosto spregledana obveznost. O sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe morate takoj obvestiti upravnika ter mu sporočiti ime najemnika in število oseb iz pogodbe. Dokler tega ne storite, se za vse terjatve iz upravljanja šteje, da je dolžnik etažni lastnik. Vplačila v rezervni sklad so po zakonu obveznost lastnika, zato jih upoštevajte, ko določate višino najemnine.

Davek: 25 odstotkov od 90 odstotkov najemnine

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je obdavčen cedularno, ločeno od plače, po stopnji 25 odstotkov. Davčna osnova je najemnina, zmanjšana za 10 odstotkov normiranih stroškov. Namesto normirancev lahko uveljavljate dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost stanovanja, na primer pleskanje, novo keramiko ali zamenjavo cevi, vendar le z računi. Priznajo se tudi porabljena sredstva rezervnega sklada za vaše stanovanje, če so razvidna iz obvestila upravnika.

Računajmo. Pri najemnini 650 evrov na mesec znaša letni dohodek 7.800 evrov, osnova po odbitku normiranih stroškov 7.020 evrov, davek pa 1.755 evrov. Dejansko torej plačate 22,5 odstotka bruto najemnine.

Če oddajate fizični osebi, napoved za preteklo leto oddate do 28. februarja, najlaže prek eDavkov, finančna uprava pa odmerno odločbo izda do 30. aprila. Najemnina za leto 2026 se tako napove do konca februarja 2027. Če je najemnik podjetje ali samostojni podjetnik, davek odtegne in plača on kot plačnik davka, vi napovedi ne oddajate. Kdor napovedi ne odda, tvega globo od 250 do 400 evrov, za neresnične podatke pa od 400 do 5.000 evrov, poleg doplačila davka.

Stopnja se morda kmalu spremeni. Državni zbor je 11. maja 2026 sprejel Zakon o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije (ZIURS), ki splošno stopnjo znižuje na 15 odstotkov, za oddajo stanovanja ali hiše najemniku do 30. leta ali najemniku, ki vzdržuje otroka do 18. leta, pa na 5 odstotkov. Pogoj je, da najemnik v stanovanju dejansko biva in ima tam prijavljeno stalno prebivališče. Zakon še ne velja, o njem bodo volivci odločali na referendumu 6. decembra 2026. Če bo potrjen, se nove stopnje uporabijo že za davčno leto 2026. Pri našem primeru bi davek padel na 1.053 evrov, pri mladem najemniku pa na 351 evrov.

Odpoved in izpraznitev: ko gre kaj narobe

Lastnik tržnega stanovanja lahko pogodbo odpove iz krivdnih razlogov, ki jih našteva 103. člen, in iz drugih razlogov, ki so zapisani v pogodbi. Med krivdnimi razlogi so neplačevanje najemnine ali stroškov, večja škoda, grobo kršenje hišnega reda, podnajem brez soglasja in bivanje oseb, ki niso v pogodbi, dlje kot 60 dni v treh mesecih brez vašega soglasja. Pred tožbo morate najemnika pisno opomniti, navesti kršitev in mu dati najmanj 15 dni za odpravo. Odpovedni rok lastnika ne sme biti krajši od 60 dni. Če pride do tožbe, sodišče določi rok za izselitev od 30 do 60 dni.

Pri neplačevanju je od novele SZ-1E iz leta 2021 pot krajša. Po opominu lahko pogodbo odpoveste z vročitvijo pisne odpovedi in zahtevate izpraznitev. Če najemnik ne odide, sodišče izda nalog za izpraznitev, najemnik pa mora v 30 dneh oditi ali ugovarjati.

Najemnik lahko, če ni dogovorjeno drugače, pogodbo odpove kadarkoli z 90-dnevnim rokom. Pri najemu za določen čas mora najmanj 30 dni pred iztekom pridobiti vaše soglasje za podaljšanje z aneksom, sicer mora stanovanje izprazniti. Nekateri lastniki pogodbo za krajši čas sklenejo kot neposredno izvršljiv notarski zapis, ki po izteku omogoča izpraznitev neposredno v izvršbi, brez pravde. Stane več, a prinese mir. Če stanovanje prodate, najem ostane: novi lastnik vstopi v vaš položaj.

Koliko lahko zahtevate v letu 2026

Uradnih podatkov o najemninah je presenetljivo malo. Urbanistični inštitut je za ministrstvo za solidarno prihodnost analiziral 11.925 oglasov iz desetih mestnih občin med oktobrom 2024 in septembrom 2025. V Ljubljani so oglasi kazali od 17,7 do 17,9 evra na kvadratni meter, v evidenci trga nepremičnin pa je bilo zabeleženih le od 9,7 do 11,2 evra. Najdražje so sobe s 24,07 evra in garsonjere z 22,09 evra na kvadratni meter, garsonjera v Kopru pa je bila z 22,08 evra skoraj enako draga kot v prestolnici.

Razkorak med oglasi in evidenco je bil v vseh desetih občinah velik, kar raziskovalci pripisujejo tudi neprijavljenim in prenizko prijavljenim najemom. Za lastnika to pomeni dvoje. Za realno ceno glejte primerljive oglase v svoji soseski, ne povprečij. In najemnine, ki jo prejemate na roko, ne skrivajte, saj ste brez pisne pogodbe in prijave v slabšem položaju prav vi, ko pride do spora.

Preden predate ključe

Preverite najemnika: zaposlitev, prejšnjega najemodajalca, osebni dokument. Pripravite pogodbo z vsemi obveznimi sestavinami, energetsko izkaznico in zapisnik o predaji. Upravnika obvestite še isti teden. Najemnino si zapišite v koledar za februarsko napoved in shranite račune za vsako popravilo. In spremljajte izid decembrskega referenduma, ker lahko odloči, ali boste za leto 2026 plačali 25, 15 ali le 5 odstotkov davka.

Viri: Stanovanjski zakon (SZ-1, 24., 84., 91., 94., 95., 103., 105., 107., 112., 112.a, 113. in 119. člen); FURS, Oddajam sobo, stanovanje, hišo, garažo v najem; Zakon o dohodnini (77. in 135.č člen); ZMVN-1, 37. člen in e-prostor (evidenca trga nepremičnin); Energetika portal (energetska izkaznica); besedilo ZIURS, Državni svet; Državna volilna komisija; Urbanistični inštitut RS prek Forbes Slovenija, 21. 8. 2026.