Prenova starejšega stanovanja v letu 2026: koliko stane, katera dela potrebujejo soglasje ali dovoljenje in kaj krije Eko sklad

Kdor kupi stanovanje v bloku iz sedemdesetih ali hišo, ki jo je zgradil še dedek, prej ali slej sede za mizo s svinčnikom in se vpraša, koliko ga bo stalo, da bo prostor res njegov. Odgovor je redko ena številka. Odvisen je od tega, ali boste samo prebelili in zamenjali tla ali pa boste stanovanje razgalili do opeke, od tega, ali živite v bloku ali v samostojni hiši, in od tega, kaj od načrtovanega sploh lahko naredite brez papirjev. Spodaj so letošnje številke slovenskih izvajalcev in portalov, pravila Gradbenega zakona in stanovanjske zakonodaje ter pogoji, pod katerimi Eko sklad del računa vrne.

Koliko stane prenova na kvadratni meter

Ceniki se razlikujejo, a vzorec je jasen. Portal Mojmojster za popolno prenovo stanovanja, ki vključuje rušenje, nove napeljave, kopalnico in zaključna dela, navaja od 480 do 840 evrov na kvadratni meter, za delno prenovo brez večjih posegov v napeljave pa od 220 do 310 evrov. Za 72 kvadratnih metrov to pomeni od približno 34.600 do 60.500 evrov. Svet24 je februarja objavil nekoliko višje razpone po podatkih ponudnikov: osnovna osvežitev od 350 do 600 evrov, delna prenova z novo kopalnico ali kuhinjo od 600 do 800 evrov, celovita prenova od 800 do 1.100 evrov na kvadratni meter.

Razlika med spodnjo in zgornjo mejo je večinoma v materialu. Ploščice, parket in sanitarna oprema, ki jih izberete sami, lahko ob enakem tlorisu in istem izvajalcu račun spremenijo za tretjino. Za starejša stanovanja Mojmojster priporoča še 15 do 30 odstotkov rezerve, ker se poškodovane cevi, vlaga ali razpokani tlaki pokažejo šele, ko odstranite obloge. Na rezervo ne gre pozabiti tudi zato, ker se gradnja draži: po podatkih statističnega urada so bili stroški gradnje novih stanovanj v drugem četrtletju 2026 za 6,1 odstotka višji kot leto prej, stroški dela pa za 7,9 odstotka.

Kopalnica, elektrika in tla: kje gre denar

Najdražji kvadratni metri v stanovanju so v kopalnici. Kompletna prenova kopalnice se po ceniku Mojmojstra začne pri 2.000 evrih in pri večjih prostorih seže do 6.000 evrov ali več; popolna izvedba z novo keramiko, instalacijami in opremo znaša okoli 600 evrov na kvadratni meter, kar pri petih kvadratnih metrih pomeni vsaj 3.000 evrov. Na majhni površini se nagnetejo hidroizolacija, odtoki, razvodi in zahtevni rezi, zato kopalnica hitro stane več kot dnevna soba.

Pri stanovanjih iz šestdesetih in sedemdesetih let je skoraj vedno treba zamenjati tudi električno napeljavo. Portal Radi za radi za kompletno zamenjavo navaja od 50 do 75 evrov na kvadratni meter, posebej pa še elektro omarico za 540 do 900 evrov in meritve s poročilom za približno 190 evrov, ki jih ponudbe rade izpustijo. Zaključna dela so na kvadratni meter cenejša: kitanje, glajenje in barvanje v dveh nanosih z materialom stane od 4,1 do 6,7 evra, polaganje parketa brez materiala od 8 do 24 evrov, brušenje starega parketa s kitanjem in dvojnim lakiranjem pa od 19 do 25 evrov. Če je stari parket ohranjen, je brušenje najcenejši način, da prostor zaživi.

Vzdrževalna dela, manjša rekonstrukcija ali gradbeno dovoljenje

Večina prenov ne potrebuje dovoljenja. Gradbeni zakon (GZ-1) vzdrževanje objekta opredeljuje kot dela, namenjena ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta, izboljšave, ki upoštevajo napredek tehnike, in manjše inštalacijske preboje. Ministrstvo v prostorskem informacijskem sistemu med takšna dela izrecno uvršča pleskanje, popravilo ali zamenjavo ometov in tlakov, notranjega stavbnega pohištva, suhomontažna dela ter postavitev ali odstranitev lahkih nenosilnih sten. Enako velja za zamenjavo napeljav ter prenovo fasade in oken, če ne odstopa bistveno od prvotne zasnove stavbe.

Meja je nosilna konstrukcija. Z vzdrževalnimi deli smete vanjo posegati le z inštalacijskimi preboji premera do 16 centimetrov. Nova odprtina v nosilni steni, dolbenje utorov in niš v konstrukcijo ali povečanje obstoječe odprtine do širine dveh metrov in do tretjine površine posameznega elementa so že manjša rekonstrukcija. Za to gradbeno dovoljenje ni potrebno, vendar mora pooblaščeni gradbeni inženir pred začetkom podati pisno mnenje o rešitvi, po koncu pa potrditi, da so dela ustrezna. Če bi posegali v večino konstrukcijskih elementov, gre za rekonstrukcijo, za katero potrebujete projekt in gradbeno dovoljenje. Tudi za vzdrževalna dela pa morate v varovanih območjih, na primer kulturnovarstvenih, pridobiti soglasja, ki jih zahtevajo drugi predpisi.

Prenova v bloku: kdaj potrebujete soglasje sosedov

V stanovanju v etažni lastnini ste gospodar svojih štirih sten, ne pa tudi tistega, kar je v njih skupnega. Stvarnopravni zakonik v 122. členu določa, da sme etažni lastnik brez soglasja drugih spreminjati svoj posamezni del, če s tem ne poslabša drugih delov stavbe. Kadar pa sprememba pomeni tudi večji poseg v skupne dele, denimo v nosilno steno, skupno vertikalo ali fasado, z deli ne sme začeti brez soglasja lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih. Za gradbena dela na skupnih delih, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, Stanovanjski zakon v 29. členu zahteva soglasje več kot treh četrtin deležev, za spremembo razmerja med skupnimi in posameznimi deli, na primer priključitev dela hodnika k stanovanju, pa soglasje vseh.

Najpogosteje se zaplete pri skupnih odtočnih vertikalah v kopalnici in pri oknih, ki vplivajo na videz fasade. Tudi Eko sklad za ukrepe v stavbi z več deli zahteva pisno soglasje solastnikov z več kot 50 odstotki deležev. Pred začetkom je zato pametno poklicati upravnika in sosede pisno obvestiti, kdaj bo hrupno. Kako bloki odločajo in kaj pokriva rezervni sklad, smo podrobneje opisali v prispevku o etažni lastnini.

Eko sklad v letu 2026: subvencija šele po izvedbi

Za posamezne lastnike je odprt javni poziv 126SUB-OB26, ki velja za naložbe, izvedene od 1. marca 2026. Glavna past je vrstni red: vlogo oddate šele, ko so dela končana in plačana, z računom in vsemi dokazili. Če račun nosi datum po oddaji vloge, Eko sklad vlogo zavrne. Subvencija za izolacijo fasade, strehe ali stropa proti podstrešju ter tal znaša do 40 odstotkov priznanih stroškov, a največ 35 evrov na kvadratni meter, za energijsko učinkovita okna do 40 odstotkov in največ 300 evrov na kvadratni meter. Pri oknih velja pogoj, ki ga ljudje radi spregledajo: poziv govori o lesenih oknih v starejši stavbi, torej stavbi z gradbenim dovoljenjem, izdanim pred 1. julijem 2010, okna pa morajo imeti trojno zasteklitev in toplotno prehodnost največ 1,0 W/(m²K). Fotografije pripravljenih špalet pred vgradnjo so obvezna priloga, zato jih posnemite, preden monter zapre odprtino.

Pri zamenjavi starega kotla s toplotno črpalko zrak-voda je subvencija do 50 odstotkov in največ 4.500 evrov, pri črpalki zemlja-voda ali voda-voda do 8.000 evrov. Sam material brez računa za montažo usposobljenega izvajalca ni upravičen strošek. Kdor potrebuje posojilo, lahko od 28. oktobra kandidira na pozivu 89OB26: Eko kredit znaša od 1.500 do 100.000 evrov s fiksno obrestno mero 2 odstotka, ki je bila v prejšnjem pozivu 1,2 odstotka. Odplačilna doba je do 10 let, ob izvedbi vsaj treh ukrepov do 20 let. Kredit je namenjen okoljskim naložbam, ne prenovi kuhinje ali novim ploščicam.

Nižji DDV: 9,5 namesto 22 odstotkov

Pri prenovi stanovanja za trajno bivanje se gradbene storitve praviloma obračunajo po znižani stopnji 9,5 odstotka. Pravilnik o izvajanju zakona o DDV v 54. členu kot stanovanja socialne politike šteje stanovanja v večstanovanjskih stavbah do 120 kvadratnih metrov in hiše do 250 kvadratnih metrov uporabne površine. Pogoj je, da izvajalec storitev, ki sodi pod gradbeništvo, zaračuna neposredno vam kot investitorju. Za večja stanovanja in hiše 54.a člen določa, da se zanje obnova in popravila obdavčijo po nižji stopnji, ne pa novogradnja, in le, če vrednost vgrajenega materiala ne presega polovice vrednosti storitve brez DDV. Pri ploščicah ali opremi, ki jih kupite sami v trgovini, plačate polnih 22 odstotkov.

Vrstni red del in napake, ki stanejo

Prenova poteka od grobega k finemu. Najprej rušenje in odstranitev starih oblog, nato nove napeljave za elektriko, vodo in ogrevanje, ometi in estrihi, ki se morajo posušiti, šele potem keramika, kitanje in barvanje, parket pa na koncu, da ga ne poškodujejo lestve in vedra z barvo. Če okna menjate, jih vgradite pred ometi in barvanjem, sicer boste špalete delali dvakrat. Mojmojster za večje prenove navaja od dva do šest mesecev.

Najdražje napake niso pri izbiri ploščic, ampak pri papirjih: ponudbe, ki ne povedo, ali se cena na kvadratni meter nanaša na stanovanje ali le na kopalnico, ustni dogovori brez popisa del, plačilo večjega dela vnaprej in izvajalci brez registrirane dejavnosti, katerih račun Eko sklad ne bo priznal. Druga draga napaka je rušenje stene, za katero nihče ne ve, ali je nosilna, dokler je ne pregleda statik.

Ali se prenova povrne pri prodaji

Ne v celoti in ne vedno. Nepremičninski posredniki in cenilci, ki jih navaja Mojmojster, ocenjujejo, da obnova lahko zviša vrednost stanovanja za 15 do 20 odstotkov in prodajo močno pospeši. Večer je junija povzel strokovnjake, da se številne drage naložbe, od bazenov do kuhinj po meri, pri prodaji ne povrnejo, kupci pa najbolj cenijo lokacijo, energijsko učinkovitost in funkcionalnost. Nove cevi kupec vidi le na računih, zato jih shranite. Če boste z izolacijo, okni ali toplotno črpalko izboljšali energijski razred, dajte izdelati novo energetsko izkaznico, saj stara pri oglaševanju ne bo pokazala, koliko ste vložili. Kdor kupuje z namenom prodaje, naj pred podpisom ponudbe izračuna, ali bo razlika v ceni pokrila prenovo, davek in stroške prodaje.