Ara, predpogodba in plačilo kupnine v letu 2026: kako pri nakupu nepremičnine ne izgubiti denarja

Ko se kupec in prodajalec dogovorita za ceno, se v nekaj dneh pojavi vprašanje, ki ga mnogi podcenijo: kdaj in kam plačati denar. Ara, ki v slovenski praksi navadno znaša okoli deset odstotkov kupnine, pri stanovanju za 250.000 evrov pomeni 25.000 evrov. To je denar, ki ga kupec odda, preden je karkoli vpisano v zemljiško knjigo. Pravila so v Obligacijskem zakoniku jasna, a v pogodbah jih pogosto zapišemo površno, potem pa o njih odloča sodišče.

Kaj ara pravzaprav je

Obligacijski zakonik (OZ) v 64. členu aro opredeli kot znesek denarja, ki ga ena stranka ob sklenitvi pogodbe da drugi v znamenje, da je pogodba sklenjena. Ko je ara plačana, se šteje, da posel velja, razen če je dogovorjeno drugače. Ob izpolnitvi pogodbe se ara všteje v kupnino ali vrne. V praksi je to skoraj vedno prvi obrok kupnine.

Pomembna je tretja točka istega člena, ki jo kupci radi spregledajo. Če ni posebej dogovorjeno, kupec od pogodbe ne more odstopiti tako, da preprosto pusti aro prodajalcu, in prodajalec ne more odstopiti tako, da vrne dvojno aro. Ara torej ni cena za izhod iz posla, ampak zavarovanje, da bo posel izpeljan. Kdor misli, da si je z aro kupil pravico do premisleka, se lahko zmoti.

Kdaj kupec aro izgubi in kdaj dobi dvojni znesek

Kaj se zgodi, ko se posel zalomi, ureja 65. člen OZ, ključno pa je vprašanje, kdo je za neizpolnitev odgovoren. Če je kriv kupec, na primer ker si je premislil ali ker ni pravočasno zagotovil denarja, lahko prodajalec izbira: zahteva izpolnitev pogodbe in odškodnino ali pa obdrži aro in se s tem zadovolji.

Če posel pade po krivdi prodajalca, recimo ker je stanovanje medtem prodal nekomu, ki je ponudil več, lahko kupec zahteva izpolnitev pogodbe, če je še mogoča, povrnitev škode skupaj z vrnitvijo are ali vrnitev dvojne are. Pri ari 25.000 evrov to pomeni 50.000 evrov. Sodna praksa pri tem dosledno preverja, ali je bila krivda res na strani prodajalca. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 749/2008 kupcu zavrnilo zahtevek za dvojno aro, ker je odstopil zaradi zaznambe spora, ki jo je videl na zemljiškoknjižnem izpisku že ob podpisu. Sodišče je poudarilo, da je pri poslu sodelovala tudi nepremičninska agencija, zato kupec ni ravnal z zadostno skrbnostjo.

Zakon ima še dve varovalki. Sodišče sme na zahtevo stranke pretirano visoko aro zmanjšati, kar je realna možnost pri arah, ki znašajo tretjino ali polovico cene. In če je bila obveznost izpolnjena le delno, upnik are ne sme obdržati, ampak se ta všteje v odškodnino (66. člen OZ).

Ara kot odstopnina: drugačna pravila igre

Stranki se lahko dogovorita tudi, da ima vsaka pravico odstopiti od pogodbe. Takrat se ara po 68. členu OZ šteje za odstopnino. Kupec, ki odstopi, jo izgubi, prodajalec, ki odstopi, mora vrniti dvojni znesek, in nihče ne potrebuje posebnega razloga. Za kupca, ki še čaka na odobritev kredita, je to lahko celo dobrodošlo, saj vnaprej ve, koliko ga stane izhod. Za prodajalca, ki želi zanesljivega kupca, je manj ugodno. Zato mora biti v pogodbi izrecno zapisano, za katero vrsto are gre. Formulacija "kupec plača aro" brez dodatnega pojasnila pomeni klasično aro brez pravice do odstopa.

Predpogodba: kdaj ima smisel

Predpogodbo stranki skleneta, ko je dogovor jasen, vseh pogojev za glavno pogodbo pa še ni. Najpogosteje manjka potrdilo o namenski rabi, parcelacija, ureditev služnosti ali pa kupec čaka na kredit. OZ v 33. členu določa, da predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, torej natančno opredeljeno nepremičnino in kupnino. Če je za glavno pogodbo predpisana pisna oblika, kar pri nepremičninah vedno velja, mora biti pisna tudi predpogodba.

Če ena stran glavne pogodbe noče podpisati, jo lahko druga toži, da sodišče naloži sklenitev. To je treba storiti v šestih mesecih od izteka roka, ki je bil za sklenitev glavne pogodbe določen v predpogodbi. Kdor ta rok zamudi, izgubi tudi to možnost. V predpogodbo zato vedno zapišite konkreten datum, do katerega bo glavna pogodba podpisana, in pogoje, ki morajo biti do takrat izpolnjeni. Pri kreditu je smiselno dodati, kaj se zgodi z aro, če banka kredita ne odobri. Brez takšne določbe se lahko kupec znajde v položaju, ko je za neizpolnitev odgovoren on.

Zakaj prodajalec ne dobi denarja takoj

Pri prodaji rabljenega stanovanja med kupcem in prodajalcem nastane nerodna časovna luknja. Pogodba se podpiše, nato pa notar prodajalčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu ne sme overiti, dokler ni plačan davek na promet nepremičnin ali dokazano, da ga ni treba plačati (15. člen ZDPN-2). Davek se odmeri šele na podlagi podpisane pogodbe. Med podpisom in trenutkom, ko ima kupec v rokah overjeno dovolilo za vpis lastninske pravice, mine običajno nekaj tednov.

Če bi kupec v tem času nakazal celotno kupnino neposredno prodajalcu, bi imel prodajalec denar, kupec pa le podpisano pogodbo brez možnosti vpisa. Če se prodajalec v vmesnem času zadolži, ima izvršbo ali umre, se lahko zaplete za leta. Zato se je v Sloveniji uveljavil fiduciarni račun.

Fiduciarni račun notarja ali agencije

Fiduciarni račun je po 14. členu Zakona o plačilnih storitvah, storitvah izdajanja elektronskega denarja in plačilnih sistemih (ZPlaSSIED) transakcijski račun, ki ga imetnik odpre v svojem imenu, a za račun tretjih oseb. Odprejo ga lahko notarji, odvetniki in nepremičninske agencije. Bistveno za kupca je, da denar na takšnem računu ni premoženje imetnika. Notarjevi ali agencijini upniki ga ne morejo zarubiti, tudi v primeru stečaja ne.

Postopek je preprost. Kupec nakaže kupnino ali njen preostanek na fiduciarni račun, prodajalec v tem času plača davek in pri notarju podpiše zemljiškoknjižno dovolilo. Imetnik računa denar nakaže prodajalcu šele, ko prejme overjeno dovolilo in ko je, če je tako dogovorjeno, nepremičnina izročena v posest. Prodajalec ve, da je denar zagotovljen, kupec pa, da ne bo izplačan, dokler ne more postati lastnik. Možnost, da agencija hrani kupnino na fiduciarnem računu, ureja tretji odstavek 6. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, vendar te storitve ne ponujajo vse agencije.

Enako velja za aro. Če jo nakažete na fiduciarni račun namesto prodajalcu, se izognete položaju, ko bi jo moral prodajalec vrniti, pa jo je že porabil. Overitev podpisa na prodajni pogodbi po Notarski tarifi stane od 6 do 114 evrov, odvisno od vrednosti nepremičnine. Pri ceni 250.000 evrov je to 74 evrov. Hramba denarja na fiduciarnem računu pa ni vključena v ta znesek, zato ceno vprašajte vnaprej.

Pri novogradnji ščiti kupca poseben zakon

Pri nakupu stanovanja ali hiše od investitorja velja Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Njegov 11. člen določa, da ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine in se šteje za prvi obrok. Do tega zneska plačilo are ne potrebuje dodatnega zavarovanja. Vse ostalo je strožje: kupec po 12. členu ni dolžan plačati nobenega drugega obroka, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo njegove lastninske pravice in dokler prodajalec stanovanja ne more izročiti.

Če investitor želi denar prej, mora kupcu po 13. členu zagotoviti zavarovanje: nepreklicno bančno garancijo, skrbniški račun ali poroštvo zavarovalnice. Garancija se mora glasiti na celoten znesek plačanega obroka in veljati vsaj šest mesecev dlje od roka za izročitev nepremičnine (37. člen). Ob izročitvi mora prodajalec kupcu izročiti še bančno garancijo za odpravo skritih napak v višini petih odstotkov kupnine, ki velja najmanj 26 mesecev od uporabnega dovoljenja. Investitor, ki zahteva petdeset odstotkov kupnine v gotovini med gradnjo brez garancije, krši zakon, ne glede na to, kaj piše v njegovih prodajnih pogojih.

Na kaj paziti, preden nakažete prvi evro

Preden podpišete karkoli, kar vas veže, preverite zemljiškoknjižni izpisek na dan podpisa, ne star teden dni. Zaznambe spora, prepovedi odtujitve in hipoteke so razlog za premislek ali vsaj za dogovor, da se bremena izbrišejo iz kupnine. Pogodba naj natančno določa, ali gre za klasično aro ali odstopnino, rok za plačilo preostanka, rok za izročitev in posledice zamude. Kadar kupujete s kreditom, banka denar sprosti šele, ko so izpolnjeni njeni pogoji za zavarovanje kredita s hipoteko, zato morajo biti roki v pogodbi usklajeni z bančnimi.

Ne plačujte v gotovini in ne na račun tretje osebe, ki ni lastnik nepremičnine. Pri tako velikih zneskih se splača, da pogodbo pred podpisom pregleda odvetnik, ne pa šele takrat, ko je spor že na mizi. Ara je namreč edini del kupnine, ki ga lahko izgubite, ne da bi kdaj prestopili prag stanovanja kot lastnik.