Posplošena vrednost GURS in tržna cena 2026: zakaj se razlikujeta in kdaj katero uporabiti

Če danes odprete javni vpogled GURS in zraven pogledate, za koliko se podobna stanovanja v soseski zares prodajajo, boste skoraj gotovo videli razliko. Zdajšnje posplošene vrednosti so bile pripisane 13. maja 2025 in odražajo trg na dan 1. januarja 2025. Analiza VERICITY na podlagi evidence trga nepremičnin kaže, da so bila stanovanja od takrat do konca avgusta 2026 v mediani prodana za 13 odstotkov dražje od posplošene vrednosti istega stanovanja; 72 odstotkov prodaj je bilo nad njo. To ni napaka sistema, ampak posledica tega, kaj posplošena vrednost je in čemu služi.

23. oktobra 2026 je Geodetska uprava objavila, da je pripravila osnutek novih modelov, ki odražajo razmere na trgu na 1. januar 2026. Usklajevanje z občinami in strokovno javnostjo teče od 2. novembra do 2. decembra 2026. Do uveljavitve novih modelov torej še vedno veljajo vrednosti z datumom 1. 1. 2025. Spodaj razložimo, kdaj uporabiti katero številko: pri pogajanjih, pri banki, pri socialnih pravicah in pri davkih.

Kaj posplošena vrednost sploh je

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) v 2. členu posplošeno vrednost opredeli kot rezultat množičnega vrednotenja: oceno tržne vrednosti, izračunano z modeli in s podatki, ki so na dan pripisa v evidenci vrednotenja. Tržna vrednost v tem smislu pomeni najverjetnejši znesek med voljnim kupcem in prodajalcem po Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti. Pomembno je, da gre za oceno, ne za ceno, ki bi jo kdo že plačal.

GURS uporablja 17 modelov: deset za stavbe in dele stavb (med njimi model za stanovanja in model za hiše), štiri za zemljišča in tri za posebne enote, kot so bencinski servisi. Model za stanovanja pozna lokacijo, površino, leto izgradnje in vpisane obnove, lego v stavbi, število stanovanj, dvigalo in prostore. Ne pozna opreme, razgleda, hrupa, stanja skupnih delov ali prenove, ki ni vpisana v kataster. Ogleda ni; vrednost se izračuna za vse nepremičnine hkrati.

Veljavni modeli so določeni z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 31/25) in odražajo trg na 1. 1. 2025. Po 10. členu ZMVN-1 se modeli preverijo vsaki dve leti. Če razmere na trgu odstopijo od zakonskih meril umerjanja, se modeli na novo določijo.

Zakaj zaostaja za trgom

Prvi razlog je čas. GURS na e-prostor.gov.si jasno piše, da modeli odražajo ponudbo in povpraševanje na datum modela. Če se cene med datumom modela in današnjim dnem spremenijo, posplošena vrednost sama od sebe ne sledi. VERICITY za obdobje do 27. avgusta 2026 navaja, da je bila mediana cene na kvadratni meter stanovanj v zadnjih 12 mesecih za 11,4 odstotka višja kot leto prej. Del razlike med posplošeno vrednostjo in kupnino je torej preprosto rast cen po 1. januarju 2025.

Drugi razlog je množičnost. Model je umerjen tako, da je srednje razmerje med posplošenimi vrednostmi in tržnimi cenami na datum modela med 0,8 in 1,2. To velja za model kot celoto. Pri posameznem stanovanju je odstopanje lahko večje, še posebej če gre za prenovljeno enoto v starem bloku, za stanovanje z izjemnim razgledom ali za enoto s slabim vzdrževanjem, ki ga evidence ne vidijo.

Tretji razlog so podatki. Če je v katastru napačna površina, napačno leto izgradnje ali ni vpisana obnova oken in fasade, je napačna tudi vrednost. Zato je prvi korak pri nestrinjanju vedno preverjanje vhodnih podatkov, ne pritožba zoper samo številko.

Osnutek modelov za 1. januar 2026

Geodetska uprava je 23. oktobra 2026 občine in strokovno javnost obvestila o osnutku modelov, ki odraža trg na 1. januar 2026. Osnutek temelji na analizi najnovejših podatkov evidence trga nepremičnin. Usklajevanje z občinami poteka od 2. novembra do 2. decembra 2026; občine lahko glede vrednostnih con in ravni, zlasti za hiše, stavbna zemljišča in stanovanja, pošljejo utemeljene pripombe kontaktnim osebam GURS. Strokovna javnost lahko pripombe do istega roka naslovi na pisarna.gu@gov.si.

Že 15. oktobra 2026 je GURS občinam in izvajalcem prostorskih informacijskih sistemov sporočil, da veljavni modeli iz uredbe št. 31/25 zaradi spremenjenih razmer na trgu ne izpolnjujejo več zakonskih meril. Osnutek vseh 17 modelov je na odložišču SOVD. Do uveljavitve vlade predpisa o novih modelih v javnem vpogledu ostanejo vrednosti z datumom 1. 1. 2025. Novi modeli torej niso še veljavni; so pa jasen signal, da se bo uradna vrednost kmalu približala današnjemu trgu.

Štirje pojmi, ki jih ne smete zamenjati

Tržna cena je znesek, ki ga je kupec dejansko plačal in je zapisan v kupoprodajni pogodbi ter v evidenci trga nepremičnin. To je dejstvo, ne ocena.

Tržna vrednost je ocenjeni najverjetnejši znesek med voljnim kupcem in prodajalcem na določen dan. Ni ista stvar kot cena; cena je lahko nad ali pod njo, odvisno od pogajanj, nujnosti in stanja nepremičnine.

Posplošena vrednost je modelska ocena tržne vrednosti iz uradnih evidenc, brez ogleda, za vse nepremičnine hkrati. Velja na datum modelov.

Posamična cenitev je ocena pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin ali sodnega cenilca, praviloma z ogledom. Za stanovanjski kredit jo zahteva banka; v sodnih postopkih jo naroči sodišče. Stane nekaj sto evrov in ima pravno težo, ki je posplošena vrednost nima.

Kdaj uporabiti katero številko

Pri prodaji in nakupu štejejo dosežene cene primerljivih nepremičnin v okolici, ne posplošena vrednost. Če kupec v pogajanjih potegne GURS-ovo številko kot zgornjo mejo, je to argument, ne pravilo. VERICITY za Ljubljano v zadnjih dveh letih navaja mediano razmerje cena/posplošena vrednost 1,08, za Maribor 1,11 in za Koper 1,10. Razpon po občinah je velik, zato lokalne prodaje povedo več kot državna mediana.

Pri bančnem kreditu banka zahteva cenitev. Posplošena vrednost ji lahko služi kot orientacija, ne pa kot podlaga za zavarovanje s hipoteko.

Pri pravicah iz javnih sredstev, na primer pri denarni socialni pomoči in otroškem dodatku, se do vključno 31. januarja 2028 upoštevajo vrednosti in podatki po stanju 26. marca 2020, ne nove posplošene vrednosti iz leta 2025. Tako določa 18. člen ZMVN-1C, kot ga je spremenila novela ZMVN-1D (Uradni list RS, št. 1266/26). To je pomembno za lastnike, ki se bojijo, da bi jim nova vrednost znižala socialne pravice: do januarja 2028 se to v tem postopku ne zgodi.

Davka na nepremičnine, ki bi se odmerjal od posplošene vrednosti, ni. Stanje jeseni 2026: predlog takšnega davka ni v veljavi. Davek na promet nepremičnin se odmerja od prodajne cene; ustavno sodišče je že leta 2016 razveljavilo določbi, po katerih bi bila osnova lahko 80 odstotkov posplošene vrednosti. Enako velja za davek na dediščine in darila, kjer je osnova primerljiva tržna vrednost. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča se odmerja po občinskih odlokih, ne po GURS-ovi vrednosti.

Kako preverite in kaj storiti, če se ne strinjate

Javni vpogled v vrednosti nepremičnin je na naslovu vrednotenje.gov.si/EV_JV. Storitev je brezplačna in ne zahteva prijave. Za stanovanje izberete zavihek Del stavbe in vpišete naslov ali identifikacijsko oznako; za zemljišče zavihek Parcela. Poleg vrednosti so izpisani vhodni podatki in kalkulator izračuna. Lastnik vse svoje nepremičnine vidi tudi v osebnem vpogledu z digitalnim potrdilom.

Pritožbe zoper samo posplošeno vrednost ni, ker zbirno potrdilo ni odločba. Ostaneta dve poti. Prva je popravek podatkov v katastru nepremičnin. Dejansko rabo, leta obnov, dvigalo in lego v stavbi lahko v nekaterih primerih sporočite brez elaborata; za spremembo površine potrebujete elaborat geodetskega podjetja. Ko so podatki v katastru popravljeni, se vrednost v evidenci vrednotenja preračuna.

Druga pot je predlog za ugotovitev posebne okoliščine po 25. členu ZMVN-1. Gre za lastnost, ki ni prevzeta v evidenco vrednotenja, je omejena na eno ali nekaj nepremičnin, traja vsaj eno leto in vrednost spremeni za vsaj 20 odstotkov ali za več kot 200.000 evrov. Primeri, ki jih navaja GURS, so aktiven plaz, prva vrsta ob morju z odprtim pogledom, izrazito slaba ali izrazito visoka kakovost gradnje in konstrukcijske poškodbe. Predlogu priložite poročilo sodnega cenilca ali pooblaščenega ocenjevalca, staro največ dva meseca, in plačate upravno takso 22,60 evra. Hipoteka, služnost ali solastniški delež posebna okoliščina ne morejo biti. Zapis posebne okoliščine je javni, zato ga vidi tudi prihodnji kupec.

Praktični sklep za november 2026

Posplošena vrednost je koristen, a omejen podatek. Pove, kako država modelsko ocenjuje vašo nepremičnino na določen dan, in se uporablja pri javnih namenih, ki jih določa zakon. Za določitev prodajne cene in za pogajanja so uporabnejše registrirane prodaje primerljivih nepremičnin. Za kredit in sodne postopke potrebujete cenitev. Če se vam zdi uradna vrednost napačna, najprej uredite podatke v katastru; šele nato razmislite o posebni okoliščini.

Dokler teče usklajevanje osnutka modelov za 1. 1. 2026, veljajo vrednosti z datumom 1. 1. 2025. Ko bodo novi modeli uveljavljeni, se bo razlika do trga verjetno zmanjšala, a ne izginila. Model namreč še vedno ne bo videl notranjosti vašega stanovanja. Zato ostane zlato pravilo enako: GURS-ovo številko preverite, primerjajte z lokalnimi prodajami in vedite, za kateri namen jo uporabljate.