Energetska izkaznica v letu 2026: kdaj je obvezna, koliko stane in kaj pomeni energijski razred

Energetsko izkaznico večina lastnikov naroči šele, ko jo potrebuje za oglas. Na portalu Cena na kvadrat so izračunali, da je pri stanovanjih izdana v mediani le 22 dni pred podpisom pogodbe, pri hišah 56 dni. Kupci pa ob njej pogosto le preletijo črko v barvnem traku. Škoda, ker se iz izkaznice da oceniti, koliko bo stala zima, koliko dela čaka novega lastnika in kakšen argument ima kupec pri pogajanjih.

Pravila se letos niso spremenila, čeprav bi se morala. Še vedno velja Zakon o učinkoviti rabi energije (ZURE) iz leta 2020, podrobnosti pa ureja pravilnik o metodologiji izdelave energetskih izkaznic, ki velja od februarja 2023. Energetski zakon EZ-1, na katerega se sklicujejo starejši ceniki, tega področja ne ureja več.

Kaj izkaznica pove in česa ne

Zakon jo opredeljuje kot javno listino s podatki o energetski učinkovitosti stavbe ali njenega dela. Poleg ocene vsebuje referenčne vrednosti za primerjavo in, razen pri novogradnjah, priporočila za stroškovno smiselne izboljšave.

Poznamo dve vrsti. Računska izkaznica se izda za novogradnje ter za obstoječe stanovanjske stavbe in stanovanja. Izračuna se iz dokumentacije in ogleda, zato opisuje stavbo, ne navad prejšnjega lastnika. Merjena izkaznica je namenjena obstoječim nestanovanjskim stavbam, na primer poslovnim prostorom, in temelji na dejanski porabi v zadnjih treh koledarskih letih. Razreda nima, v oglasu se zato navede številčna vrednost primarne energije.

Kdaj jo potrebujete in kdaj ne

Po 31. členu ZURE mora lastnik izkaznico zagotoviti za stavbo ali njen del, ki se zgradi, proda ali odda v najem, kupcu ali novemu najemniku pa jo mora predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Pri najemu velja za pogodbe, daljše od enega leta. Previdni bodite pri zaporednih krajših pogodbah z istim najemnikom: ko skupaj neprekinjeno presežejo leto dni, izkaznico potrebujete, prekinitev do treh mesecev pa se ne šteje.

Obveznost se začne že pri oglasu, kjer mora biti naveden energijski razred. Če izkaznica po zakonu ni potrebna, mora oglas to izrecno navesti. Lastnik, ki izkaznice ne predloži ali razreda ne navede, tvega globo 300 evrov, odgovorna oseba podjetja ali samostojnega podjetnika pa 100 evrov.

Izkaznica ni potrebna pri prodaji v izvršbi ali stečaju, pri razlastitvi, pri prenosu zapuščine brez dedičev na državo ali občino ter pri prodaji dotrajanih, za bivanje neprimernih stavb. Izvzeti so tudi enostavni in nezahtevni objekti, verske stavbe in samostojne stavbe z uporabno površino pod 50 kvadratnih metrov. Kulturna dediščina in počitniške hiše med izjemami niso naštete. Pri novogradnjah, ki se prodajajo pred uporabnim dovoljenjem, investitor najprej izroči izkaz o energijskih lastnostih stavbe, izkaznico pa po pridobitvi dovoljenja.

Razredi od A1 do G v številkah

Razred na računski izkaznici določa letna potrebna toplota za ogrevanje na kvadratni meter. Meje so v 6. členu pravilnika: A1 do 10 kWh/m²a, A2 do 15, B1 do 25, B2 do 35, C do 60, D do 105, E do 150, F do 210, vse nad tem je G. Lestvica ni linearna, stanovanje razreda E lahko potrebuje štirikrat več toplote kot stanovanje razreda B2.

Kako so razredi porazdeljeni v praksi, kaže analiza javnega registra, ki jo je Cena na kvadrat opravila na izkaznicah, izdanih do 22. julija 2026. Med 27.599 izkaznicami za stanovanja jih je 31,1 odstotka v razredu C in 29 odstotkov v razredu D, v razredih od E do G pa nekaj več kot petina. Pri hišah je slika slabša: med 29.985 izkaznicami ima kar 19,7 odstotka razred G in 16,4 odstotka razred F.

Kaj razred pomeni za račun za ogrevanje

Razred se da hitro prevesti v evre. Vzemimo stanovanje s 65 kvadratnimi metri in toploto po 10 centov za kilovatno uro. Pri sredini razreda C, okoli 47 kWh/m², stanovanje na leto potrebuje približno 3.100 kWh, kar je dobrih 300 evrov. Pri sredini razreda E, okoli 127 kWh/m², je to približno 8.300 kWh oziroma okoli 830 evrov. Razlika znaša dobrih 500 evrov na leto, v desetih letih ob enakih cenah več kot 5.000 evrov.

Pri toplotni črpalki ceno elektrike delite z grelnim številom. Pri 15 centih in grelnem številu 3 kilovatna ura toplote stane le 5 centov, zato je lahko slabše izolirano stanovanje z dobro črpalko cenejše za ogrevanje od boljšega s staro plinsko pečjo. Zato poglejte vse štiri kazalnike na izkaznici, tudi dovedeno in primarno energijo ter emisije CO2.

Kdo jo izdela, koliko stane in kako dolgo velja

Izkaznico izdela neodvisni strokovnjak z licenco, izda pa pooblaščena organizacija, ki ji pooblastilo podeli minister, pristojen za energijo. Seznam strokovnjakov je objavljen na portalu Energetika. Izkaznica se izda z vpisom v register, naročnik pa jo dobi najpozneje v petih delovnih dneh po vpisu.

Cene so tržne. NLB v svojem vodniku navaja izkaznice za stanovanje od 70 evrov in za hišo od 110 evrov, brez poti. En izdelovalec ima za stanovanja od 90 do 130 evrov glede na velikost, za hiše do 220 kvadratnih metrov 150 oziroma 170 evrov, drugi za stanovanja zaračuna od 140 do 175 evrov brez DDV. Realno lahko za stanovanje računate na 70 do 150 evrov, za hišo na 110 do 250 evrov.

Izkaznica velja deset let. Novo lahko naročite tudi prej, recimo po menjavi oken, a stavba ima lahko le eno veljavno izkaznico in nova razveljavi staro. Pri blokih velja še nekaj posebnosti. Brez vzpostavljene etažne lastnine je mogoča le izkaznica za celotno stavbo. Če ta že obstaja, izkaznice za posamezno stanovanje ni več mogoče izdati, za prodajo pa zadošča izkaznica stavbe. Pred naročilom zato pokličite upravnika.

Pri izbiri izdelovalca ne hitite. Zveza potrošnikov Slovenije je s skrivnostnimi naročili preverila izkaznice za tri hiše in pri vseh dobila različne rezultate. Eno hišo sta dva izdelovalca uvrstila v razred F, tretji v D. Eden se je na ogledu zadržal le deset minut. Pripravite čim popolnejšo dokumentacijo in vztrajajte pri temeljitem ogledu.

Kako izkaznico preverite v registru

Register vodi ministrstvo, pristojno za energijo, veljavne izkaznice pa so javne. Za posamezno stavbo ali stanovanje jih najdete v javnem vpogledu v nepremičninske podatke Geodetske uprave na Prostorskem portalu, kjer so vidni številka izkaznice, oznaka stavbe in dela stavbe, naslov, izdelovalec in datum izdaje. Tako hitro preverite, ali izkaznica še velja in ali se nanaša na stanovanje ali na ves blok.

Razred, cena stanovanja in kredit

Cena na kvadrat je prodaje stanovanj iz zadnjih dveh let v Evidenci trga nepremičnin povezala z izkaznicami. Mediana pri razredu C je bila 2.871 evrov na kvadratni meter, pri D 2.730, pri E 2.385, pri F 1.847 in pri G 1.395 evrov. Stanovanja razreda F pa so v mediani zgrajena leta 1948, razreda C leta 1977. Slabši razred gre skupaj s starejšo stavbo, slabšim stanjem in pogosto slabšo lokacijo, zato razlike ni mogoče pripisati samo energiji.

Pri bankah izkaznica šteje predvsem pri zelenih kreditih. NLB zeleni stanovanjski kredit ponuja tudi za nakup nepremičnine z ustrezno izkaznico, Gorenjska banka za nakup nizkoenergijske ali pasivne stavbe zahteva razred A, Primorska hranilnica omenja razred A ali B. Po primerjavi portala Obrestuj.si z 12. oktobra 2026 je bila najnižja nominalna obrestna mera zelenega stanovanjskega kredita za 50.000 evrov na 15 let 3,25 odstotka. Raziskava ZPS pa je pokazala, da banke izkaznico jemljejo le kot enega od dokumentov.

Prenova in Eko sklad

Kdor kupi nepremičnino s slabim razredom, ima na voljo državne spodbude. Eko sklad je aprila objavil javni poziv 126SUB-OB26 z višjimi subvencijami kot doslej. Za izolacijo fasade, strehe in tal starejših hiš daje do 40 odstotkov priznanih stroškov, a največ 35 evrov na kvadratni meter. Za lesena okna s trojno zasteklitvijo je zgornja meja 300 evrov na kvadratni meter, PVC okna niso upravičena. Pri zamenjavi stare kurilne naprave s toplotno črpalko zrak-voda je spodbuda do 50 odstotkov oziroma največ 4.500 evrov, pri črpalkah voda-voda in zemlja-voda do 8.000 evrov. Velja le za že izvedene naložbe, poziv pa je bil oktobra spremenjen, zato pred začetkom del preverite čistopis.

Po pozivu 87OB26 Eko sklad ponuja tudi kredit od 1.500 do 100.000 evrov s fiksno obrestno mero 1,2 odstotka in odplačilno dobo do deset let, pri celoviti prenovi do 20 let. Za bloke je bil letos odprt poziv 128VSSRS26 z brezobrestnim kreditom v breme rezervnega sklada in nepovratnimi sredstvi, ki pa je bil avgusta zaključen. Eko sklad se na izkaznico sicer ne opira, za vsak ukrep predpiše lastne tehnične pogoje. Brezplačen nasvet dobite pri energetskih svetovalcih mreže ENSVET.

Kaj prinaša evropska direktiva

Prenovljena direktiva o energetski učinkovitosti stavb (EU) 2024/1275 uvaja enotno lestvico od A do G, pri kateri A pomeni brezemisijsko stavbo, G pa najslabše stavbe v nacionalnem fondu. Države morajo povprečno porabo primarne energije v stanovanjskih stavbah glede na leto 2020 do leta 2030 znižati za vsaj 16 odstotkov, do leta 2035 za 20 do 22 odstotkov. Rok za prenos je bil 29. maj 2026.

Slovenija ga ni ujela. Predlog zakona ZURE-1 je bil v javni obravnavi jeseni 2024 in prinaša nove zahteve za izkaznice, sprejet pa še ni. Do takrat ostajajo razredi od A1 do G in desetletna veljavnost, izdane izkaznice pa veljajo do izteka. Kdor prodaja ali kupuje zdaj, bo posel izpeljal po starih pravilih. Kdor gleda dlje, naj računa, da bo nova lestvica strožja do stavb, ki so danes v razredih F in G.