Novogradnja ali starejše stanovanje: kaj kupec v letu 2026 dobi za svoj denar

Kdor danes išče stanovanje, prej ali slej pride do istega razpotja: novo stanovanje v pravkar dokončanem bloku ali starejše v soseski iz sedemdesetih let. Prvo je dražje, drugo je treba skoraj vedno vsaj delno prenoviti. Kateri nakup je na koncu ugodnejši, je odvisno od številk, ki jih v oglasih pogosto ni: od davka, parkirnega mesta, jamstva za napake in tega, koliko bo stala nova kopalnica.

Koliko je novo dražje od rabljenega

Geodetska uprava je oktobra objavila poročilo za prvo polletje 2026. Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države znašala 3.520 evrov na kvadratni meter uporabne površine. V Ljubljani je znašala 5.630 evrov, v Mariboru 3.010, v Celju 2.980. Nova stanovanja so se v Ljubljani praviloma prodajala po 6.000 do 8.000 evrov za kvadratni meter, v dražjih projektih tudi po 10.000 evrov in več. V Kopru so bile cene novogradenj med 5.000 in 7.000 evri, v Kranju med 3.700 in 5.000, v Mariboru in Celju med 3.500 in 4.500 evri.

Zanimivejši od razlike same je trend. Po podatkih statističnega urada so se nova stanovanja v drugem četrtletju 2026 v enem letu pocenila za 6,9 odstotka, rabljena pa so se podražila za 11,5 odstotka. Tudi na daljši rok so rabljena stanovanja rasla hitreje: konec leta 2025 je bil indeks njihovih cen glede na leto 2015 pri 237,7, pri novih stanovanjih pri 188. Razkorak med novim in starim se torej zmanjšuje. Podatki za nova stanovanja so sicer začasni in nihajo bolj, ker se jih proda malo.

Novih stanovanj tudi ne bo kmalu bistveno več. V prvem polletju jih je bilo dokončanih približno 2.550, ob koncu junija pa jih je bilo v gradnji okoli 3.300, leto prej še približno 4.400. Geodetska uprava obrata cen ne pričakuje, med razlogi navaja visoke stroške gradnje in omejeno ponudbo novih stanovanj.

Parkirno mesto in davek: kaj je v ceni in kaj ne

Razponi cen novogradenj, ki jih objavlja geodetska uprava, vključujejo DDV, ne pa parkirnega mesta. To ni malenkost. Po izračunu portala Vericity na podatkih uprave je bilo 61 odstotkov novih stanovanj prodanih skupaj s parkirnim mestom ali garažo, pri rabljenih le 11 odstotkov. Parkirno mesto v skupni garaži je v Ljubljani doseglo mediano 25.000 evrov. Pri 60 kvadratnih metrih to pomeni dobrih 400 evrov na kvadratni meter stanovanja.

Pri davku je razlika sistemska. Pri prvi prodaji novega stanovanja, ki ga prodaja podjetje, se obračuna DDV, in sicer 9,5 odstotka, če stanovanje v bloku nima več kot 120 kvadratnih metrov uporabne površine (pri hiši 250), sicer 22 odstotkov. Ko od prve vselitve mineta dve leti, je prodaja oproščena DDV in se plača dvoodstotni davek na promet nepremičnin. Tega po zakonu plača prodajalec, a finančna uprava opozarja, da je plačnik lahko tudi kupec, če tako določa pogodba, kar je v praksi pogosto. DDV je v ceni novogradnje praviloma že zajet, vseeno pa v pogodbi preverite, ali je cena navedena z DDV ali brez njega. Druge stroške nakupa smo podrobneje opisali v enem od prejšnjih člankov.

Kaj kupca ščiti pri novogradnji

Največja prednost novega stanovanja ni v svežem parketu, temveč v zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Ara pri nakupu od investitorja ne sme presegati desetih odstotkov kupnine. Kupec ni dolžan plačati nobenega obroka, dokler niso izpolnjeni pogoji za vpis njegove lastnine v zemljiško knjigo in dokler prodajalec ne more izročiti stanovanja. Če investitor želi denar prej, mora zagotoviti bančno garancijo, skrbniški račun ali poroštvo zavarovalnice. Zadnjih deset odstotkov kupnine lahko kupec zadrži, dokler mu prodajalec ne omogoči pregleda stanovanja, pet odstotkov pa, dokler niso odpravljene napake, ugotovljene ob prevzemu.

Za skrite napake investitor odgovarja dve leti od prevzema, za napake v solidnosti gradnje deset let. Ob izročitvi mora kupcu predati bančno garancijo v višini petih odstotkov kupnine, ki velja najmanj 26 mesecev od pridobitve uporabnega dovoljenja. Napako je treba pisno sporočiti v dveh mesecih, pri napakah v solidnosti gradnje v šestih.

Na papirju je to dobra zaščita, v praksi ima luknje. Svet24 je julija pisal o kupcih, ki so po vselitvi odkrili zamakanje, razpoke in kondenz, investitor pa je odpravo napak zavlačeval toliko časa, da je garancija potekla. Na januarskem posvetu na Gospodarski zbornici so bančne garancije ocenili kot eno najbolj problematičnih področij zakona, predvsem zaradi težav pri unovčevanju. Nasvet je preprost: napake sporočajte priporočeno in takoj, ne čakajte na obljube.

Starejše stanovanje: manj jamstva, več preverjanja

Pri nakupu od zasebnika ZVKSES ne velja. Uporablja se obligacijski zakonik, po katerem mora kupec o skriti napaki obvestiti prodajalca v osmih dneh od dneva, ko jo je opazil, prodajalec pa ne odgovarja za napake, ki se pokažejo po šestih mesecih od izročitve, razen če pogodba določa daljši rok. Če se po enem letu v kopalnici pokaže stara puščajoča cev, je to vaša težava. Zato je pregled pred nakupom pri starejših stanovanjih toliko pomembnejši. Kaj preveriti v zemljiški knjigi in pri dovoljenjih, smo opisali posebej, tu se osredotočamo na samo stavbo.

Slovenski stanovanjski fond je star. Po popisu na začetku leta 2021 je bilo od 864.300 stanovanj 20 odstotkov zgrajenih pred letom 1946, 23 odstotkov med letoma 1946 in 1970, 36 odstotkov pa med letoma 1971 in 1990. Stavbe iz zadnjih desetih let so predstavljale le štiri odstotke.

Starost se pozna pri treh stvareh. Prva je energija. Energetska izkaznica razvršča stavbe od razreda A1, ki potrebuje do 10 kilovatnih ur toplote na kvadratni meter na leto, do razreda G z več kot 210. Razred na izkaznici zato preverite že pri ogledu, saj se razlika med C in F vsako zimo pozna na položnicah. Druga je potresna varnost. Študija Vojka Kilarja in Domna Kušarja, ki je zajela večstanovanjske stavbe, zgrajene pred letom 1981, je ugotovila, da je potresna varnost mnogih vprašljiva. Eko sklad v svojih pozivih statično presojo priporoča za vse stavbe, zgrajene pred letom 1985. Tretja so skupni stroški. Najnižji prispevek v rezervni sklad je za stavbe, mlajše od deset let, nič evrov, za starejše pa po merilih, ki jih navajajo upravniki, od 0,20 do 0,30 evra na kvadratni meter na mesec. Pri starejšem bloku vprašajte upravnika, katera večja dela so načrtovana: nova streha ali fasada lahko pomeni izredno vplačilo.

Koliko stane prenova

Po cenah, ki jih zbira portal Mojmojster, stane celovita prenova stanovanja z novimi inštalacijami, tlaki in kopalnico od 480 do 840 evrov na kvadratni meter. Delna prenova brez večjih posegov v napeljave pride na 220 do 310 evrov, kozmetična osvežitev na 50 do 150. Svet24 za celovite prenove navaja od 800 do 1.100 evrov na kvadratni meter. Pri starejših stanovanjih velja računati še na 15 do 30 odstotkov rezerve, saj se stare cevi, vlaga in razpoke pokažejo šele, ko se odstranijo obloge. Celovita prenova traja od dveh do šestih mesecev, ko morate pogosto plačevati še najemnino ali kredit.

Poglejmo na primeru stanovanja s 60 kvadratnimi metri. V Mariboru bi rabljeno po srednji ceni stalo približno 180.600 evrov. Če dodamo prenovo po 600 evrov na kvadratni meter, smo pri 216.600 evrih oziroma 3.610 evrih na kvadratni meter, kar je na spodnjem robu razpona za novogradnje. V Ljubljani bi enak izračun dal okoli 373.800 evrov oziroma 6.230 evrov na kvadratni meter, spet blizu spodnje meje za nova stanovanja. Prenovljeno starejše stanovanje torej ni bistveno cenejše od novega. Pogosto pa ima boljšo lokacijo, večje sobe in parkirišče pred blokom, ki ga ni treba kupiti posebej.

Subvencije za energetsko prenovo

Del stroškov lahko pokrije Eko sklad. Po javnem pozivu 126SUB-OB26, objavljenem aprila 2026, je subvencija za toplotno izolacijo in zamenjavo oken do 40 odstotkov upravičenih stroškov, z zgornjo mejo 300 evrov na kvadratni meter oken in 35 evrov na kvadratni meter izolacije. Za toplotno črpalko je do 50 odstotkov, največ 4.500 evrov za izvedbo zrak–voda in 8.000 evrov za zemlja–voda ali voda–voda. Poziv velja le za naložbe, izvedene od 1. marca 2026 naprej.

Za skupne dele blokov je Eko sklad junija objavil poziv za brezobrestne kredite, ki se odplačujejo iz rezervnega sklada, skupaj z nepovratnimi spodbudami od 30 do 50 odstotkov. Avgusta so ga zaprli. Pogoji so bili strogi: soglasje vseh etažnih lastnikov za kredit in največ deset odstotkov neplačil v rezervni sklad. Če kupujete v bloku, kjer sosedje že leta ne plačujejo, na skupno prenovo ne računajte.

Kako se odločiti

Novogradnja je smiselna za kupca, ki nima časa ali živcev za gradbišče, potrebuje dvigalo in garažo ter želi nizke stroške ogrevanja. Takšen kupec mora natančno brati pogodbo, ohraniti zadržani del kupnine, dokler napake niso odpravljene, in pravočasno sporočati napake, dokler garancija še velja. Starejše stanovanje je boljša izbira za tistega, ki mu je lokacija pomembnejša od letnice gradnje in ki pred podpisom pripelje na ogled izvajalca ali gradbenika. Če ocena prenove preseže razliko do primerljive novogradnje, je to jasen znak, da je cena previsoka in se je treba pogajati.

V obeh primerih velja isto. Primerjajte celotno ceno, ne cene na kvadratni meter iz oglasa: z davkom, parkirnim mestom, prenovo in rezervo za nepredvideno. Šele takrat je jasno, katero stanovanje je v resnici cenejše.